作者|未未
編輯|江岳
5月20日，僅僅一天內(nèi)，傳出了兩則與房產(chǎn)相關(guān)的新聞。
一是LPR再次降息，首套房貸款最低貸款利率可達(dá)4.25%；二是南京取消二手房交易限購，無論本地人還是外地人，在南京購買二手房不再受任何政策限制。
不斷出臺的房市提振政策背后，是持續(xù)萎靡的房市。最新的財(cái)報季，龍頭房企們集體“難產(chǎn)”——5月15日，原本是港交所規(guī)定的上市公司披露2021年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的最后一天。然而在當(dāng)天，融創(chuàng)中國、中國恒大和世茂集團(tuán)等13家百強(qiáng)房企依然未能交出“答卷”。
“交卷難”背后，不僅是房屋成交量的下滑，還有住房貸款“滯銷”。
5月16日，中國統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年個人住房貸款累計(jì)金額為8037億，同比下降25.1%，其中4月單月環(huán)比下降25.73%，同比下降42.38%。
數(shù)字之外，豆瓣的“社畜買房共進(jìn)會”里藏著更具體的變化。這個始建于2019年的小組，聚集了近23萬的年輕人，關(guān)于提前貸款的討論正在越來越多——小組成立后一共舉辦過五次活動，其中“房貸對我生活的影響”參與人數(shù)最多。而關(guān)于“形勢討論”的欄目，熱度也明顯高于前邊的“我上車了”。
買房的步驟可以大致分為，選房、首付和還貸三個過程。每一步都容易讓買房者陷入反復(fù)的糾結(jié)。對于多數(shù)人，這是他們這一生能擁有的最昂貴的資產(chǎn)。
只是，這份確定性如今也在搖搖欲墜。正如這些年輕人曾經(jīng)相信過的很多東西。
01
失業(yè)后買房，我有點(diǎn)慌
30歲，成都
年薪60萬的小森終于買房“上車”了，首付100萬，月供7500，各占50%。在簽好合同的那天，小森并沒有感受到太多想象中的喜悅，反而被一種慌張籠罩。
小森學(xué)的是土木工程專業(yè)，丈量尺寸是基本功。他清楚，哪怕是0.01的誤差，都可能帶來數(shù)以百萬的經(jīng)濟(jì)損失。專業(yè)之外，小森自己也過著一種近乎標(biāo)準(zhǔn)化的人生。19歲從家鄉(xiāng)貴陽來成都讀書、23歲大學(xué)畢業(yè)、25歲戀愛、28歲實(shí)現(xiàn)薪資躍升、30歲準(zhǔn)備和交往五年的女朋友在成都買房結(jié)婚。
但在買房這件事上，小森的標(biāo)準(zhǔn)化被打破了。
3月30日，他在售樓處簽完了所有合同后，一個人在售樓處的沙盤前站了許久。在原本的計(jì)劃中，他會和未婚妻一起來簽合同，但受疫情影響，回家過年的未婚妻被封閉在老家，無法返回成都。最后，從搖號、看房、簽約，直到100萬已經(jīng)從二人的卡里刷掉，未婚妻都沒能看到這套房子。
在出發(fā)簽合同前，小森與女朋友打了一個視頻電話，把雙方父母贊助的錢同時轉(zhuǎn)在了同一張銀行卡上，那是二人至今為止唯一的儀式感。
除去購房過程，最終買下的房子也與小森預(yù)想的有些出入。
在小森原本的計(jì)劃中，他和女朋友的存款，加上雙方父母贊助，最多可以拿出100萬。按照30%的首付，這足夠讓他們在天府新區(qū)買下一個總面積140平、三室一廳的房子。在剛剛看房的2021年，小森和女朋友看的房子都是這個標(biāo)準(zhǔn)。
去年6月，兩人曾看中一套符合標(biāo)準(zhǔn)的房子，100萬首付，月供15000左右。盡管有些壓力，但在小森看來，這筆支出是必要的，畢竟，將來會有孩子，前幾年肯定需要老人來幫忙照顧。一間溫馨的客房，可以讓老人住得舒服，也可以略微彌補(bǔ)小森麻煩老人的愧疚之情。
但就在這個時候，女朋友待業(yè)了。2020年夏天，小森的女朋友在英國讀完研究生后來到成都，進(jìn)入了當(dāng)?shù)氐囊患一ヂ?lián)網(wǎng)教育公司工作。一年后，在線教育被禁，盡管小森女朋友所在的部門并非K12，但依然受到了波及。
剛失業(yè)的時候，二人的心態(tài)都沒受到太大的影響，認(rèn)為這不過是場很快會過去的陣痛。在節(jié)假日，他們?nèi)缤Ｒ粯?，安排看房子，吃喝玩樂也一樣沒拉下，2021年秋天，兩人還一起去了廣西、重慶和貴州。
在那段日子里，女朋友會屢屢感嘆祖國好：四通八達(dá)的互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)、越來越方便的高鐵和物流、不同地區(qū)豐富的食材和口味。越來越多的大公司在成都設(shè)置分公司，也讓二人感受到這座二線城市里的蓬勃朝氣。
但到了2021年年底，兩人的心態(tài)發(fā)生了變化。
先是互聯(lián)網(wǎng)公司此起彼伏傳出裁員消息，緊接著是女朋友找工作的不斷碰壁。有一次，女朋友已經(jīng)在和對方談薪資了，卻被告知業(yè)務(wù)線暫停，原本即將到手的offer也跟著飛了。
小森和女朋友都不是本地人，想要在成都安家，必須要買房。但有限的預(yù)算，加上就業(yè)形勢的嚴(yán)峻，他們只敢選擇更小的戶型。
這套110平米的房子成了最終的選擇。除去公攤，房子的實(shí)際使用面積不過90平，是真正的“剛需房”。好處是，月供從15000元變成了7500元。
但即便如此，小森還是無法放松。女朋友曾經(jīng)所在的互聯(lián)網(wǎng)教育，以及自己目前的行業(yè)新能源汽車都是風(fēng)口。如今，互聯(lián)網(wǎng)教育已經(jīng)變?yōu)榱艘坏鼗覡a，新能源汽車的繁盛又能維持多久呢？小森丈量不出來。
02
提前還貸，陷入兩難
28歲，北京
麥朵覺得自己被卡住了，在提前還貸這件事上。
她現(xiàn)在負(fù)債80多萬，每月還款4700元，利率5.2%。貸款來自2018年在老家太原的一套房子。2018年，受女性獨(dú)立思潮的影響，麥朵在老家為自己購置了一套117平米的房子，單價13000元，30%的首付由家里贊助，剩下每月4700塊的貸款由麥朵自己負(fù)責(zé)。
最近，麥朵開始計(jì)算自己什么時候能提前還貸了，這與當(dāng)時買房時加最大杠桿的想法，完全相反——買房前，麥朵是太原一家私立中學(xué)的老師，月薪稅后5000，一日三餐都可以在學(xué)校食堂免費(fèi)吃。與現(xiàn)在一心提前還貸不同，當(dāng)時的麥朵生怕自己貸不到款。
按照當(dāng)時的銀行規(guī)定，貸款本人的銀行流水必須達(dá)到貸款金額的兩倍。但麥朵當(dāng)時的月薪只有5000元，顯然達(dá)不到要求。為此，她還拉著媽媽做了擔(dān)保人。
貸款是母女二人一起去辦理的。在路上，媽媽又一次提出要不要多付一點(diǎn)首付，日后貸款的壓力也小一些。坐在副駕的麥朵豪氣地把手一揮：
“不用不用，留點(diǎn)現(xiàn)金流買基金買股票多好?！?/p>
那是 A 股開始回暖的2018年。麥朵自以為就有理財(cái)意識，在她看來，5%的收益率，應(yīng)該是在股市里閉著眼睛都能達(dá)到的數(shù)字。而首套貸，是一個普通人能拿到的最劃算的一筆貸款。
為了最大限度地薅到銀行羊毛，麥朵還選擇了等額本息的還款方式：每月還4700，一直還30年。簽合同前，她也請銀行的工作人員計(jì)算了等額本金的還款方式，第一年每月還7000+，之后依次遞減。相比本額等息，后者的優(yōu)勢在于還款總額可以降低不少。
選擇了前者的麥朵，想把更多把把現(xiàn)金握在自己手中，并通過理財(cái)實(shí)現(xiàn)升值。這位向往南方的北方姑娘，計(jì)劃著今后要在南方城市再購置一套養(yǎng)老房。
在之后的很長一段時間里，房子的確給麥朵提供了極大的情緒價值。2019年，麥朵辭掉老師的工作來到北京，但她很少有“北漂”的孤獨(dú)感。在某種程度，房子在手，她內(nèi)心就有一種篤定感。就像一棵擁有茂密根系的植物，土壤之上平平無奇，但擁有足夠的定力和生命力。
幾年后再回看這些想法，麥朵才意識到：這些決策背后的根本邏輯是，她相信明天永遠(yuǎn)會更好。那也是疫情來臨之前，無數(shù)年輕人的共識。
但前幾天，麥朵看到了《一席》最新的一期演講節(jié)目，主講人是經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱寧，主題是《虧錢這個事不需要我的幫助，大家已經(jīng)做得很好了》。其中的一個理論是，我們必須清醒地意識到，自己不是永遠(yuǎn)會被社會機(jī)制保護(hù)。這意味著，明天未必會更好。
事實(shí)上，麥朵近3年的經(jīng)歷已經(jīng)足以證明這個理論。
2019年年底，太原房價開始急速下滑。起初，麥朵還以為這只是疫情的短暫影響，但3年之后的現(xiàn)在，當(dāng)初那套130萬的房子已經(jīng)跌沒了20萬，她的想法也變成：只要不繼續(xù)跌，就是好消息。
此外，相比如今4.4%的首套房貸款利率，麥朵在2018年拿到的5.2% 也顯得有些高昂。
2020年8月，麥朵曾趕著末班車，將房貸的固定利率轉(zhuǎn)成了根據(jù)市場每年調(diào)整的LPR。根據(jù)規(guī)定，調(diào)整之后的貸款利率是LPR+個人基點(diǎn)，且個人基點(diǎn)不會變動。具體到麥朵身上，最新的LPR降至 4.25%后，她的貸款利率依然有 5%。
算清楚這筆賬的麥朵決定提前還貸。她打算先一次性還掉一半的貸款，以降低月供對現(xiàn)金流的影響，然后離開北京，換一座生活成本更低的城市。
不過，目前她遇到的最大問題是，積蓄都被牢牢“套”在股市里了。她從2020年開始買基金，選中的幾支基金集體飄綠，至今的整體收益是：-30%。
03
離開北京，回家“躺平”
32歲，石家莊
沙星自認(rèn)為已經(jīng)盤算清楚了，堅(jiān)決不買房。
沙星是石家莊人。2015年，25歲的他來到北京創(chuàng)業(yè)，和一位從省電視臺系統(tǒng)出來的親戚，開了家電影制片公司。親戚是老板，沙星是合伙人之一，入股幾十萬，全來自父母的贊助。
公司選址在朝陽區(qū)高碑店，靠近中國傳媒大學(xué)的一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)中。這里聚集著不少創(chuàng)業(yè)公司，甚至一些還沒畢業(yè)的學(xué)生，已經(jīng)會相互打聽，日后在這里租下一間辦公室，需要花多少錢。
那是資本持續(xù)加碼影視業(yè)的年代，新的電影、電視劇以及綜藝，呈井噴式涌現(xiàn)。前愛奇藝首席內(nèi)容官馬東也于當(dāng)年辭職下海，創(chuàng)立了米未，并憑借現(xiàn)象級節(jié)目《奇葩說》聲名鵲起。
沙星和前女友都曾是《奇葩說》的粉絲。前女友是他來北京前談的，對方是一位在石家莊上大二的女生。到北京后，沙星曾去現(xiàn)場觀看過一次《奇葩說》錄制。當(dāng)天結(jié)束時，他將自己和范湉湉的合照發(fā)給了女朋友，他想通過照片展示北京和行業(yè)的魅力，好吸引她畢業(yè)后也來北京發(fā)展。
空閑的時候，沙星也會看看高碑店附近的二手房。那是 2016年，北京樓市處于瘋漲前的相對穩(wěn)定，他一度看上百子灣附近一套70平米的二手房——總價接近300萬、房齡12年、距離公司不過3公里。這是他對比幾十個樓盤后，最滿意的房子。
在原本設(shè)想中，首付150萬，自己和前女友一人一半。月供近1萬，他獨(dú)自承擔(dān)就可以。但首付方案并沒有得到前女友支持，他獨(dú)自掏不出150萬，買房的事情，隨之?dāng)R淺。
再到后來，沙星就徹底不想買了。就在他看房之后沒多久，北京房價開始猛漲，300萬的房子一路漲到接近500萬，到 2018年年底時，沙星已經(jīng)徹底放棄了——盡管影視行業(yè)的大震蕩在2021年才集中爆發(fā)，但在更早的時候，從業(yè)者們已經(jīng)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目招商越來越難。
春江水暖鴨先知。水寒也是一樣。
2019年初，在公司持續(xù)一年入不敷出后，沙星離開了北京，在家人安排下，進(jìn)入石家莊的體制內(nèi)單位工作，年薪18萬。此時，前女友已經(jīng)大學(xué)畢業(yè)，但房子，很快成為談婚論嫁階段最大的問題。
前女友提議，在石家莊買房，首付兩家各一半，婚后共同還貸款。2019年，石家莊的房子均價不到兩萬，對兩個獨(dú)生土著來說，動用“六個錢包”買房，并不是難事，何況沙星家的老房子拆遷，剛剛下發(fā)了40萬的拆遷款。
但在沙星看來，風(fēng)口已過。石家莊的房子在2019年中已有下滑趨勢，他勸女朋友先不買房，婚后搬來和母親同住。
那場爭吵最終以分手而結(jié)束。半年后，沙星娶了現(xiàn)任妻子，自然，小兩口跟沙星的父母住在了一起。至于卡里的40萬，沙星借給了一位親戚，在澳大利亞投資光伏廠。
妻子從事財(cái)務(wù)工作，對數(shù)據(jù)保持高度敏感，在不買房這件事上，與沙星的想法一致，至于孩子上學(xué)的問題，兩人也保持了“不雞娃”的統(tǒng)一。在二人看來，當(dāng)年兩個人的父母，也沒怎么管過自己的學(xué)習(xí)。
婚后，沙星對于買房只有過一次動搖。
那是2021年，樓市松動不斷，一位親戚向沙星提出想要借錢買房——因?yàn)橹郎承且患也毁I房，最近幾年，常有親戚跑來借錢買房。幾次之后，母親也問起了沙星，要不要考慮買房？
沙星開始有一搭沒一搭地看房，但他很快就放棄了。這次與大環(huán)境有關(guān)：新生人口越來越少，北方各個省會城市連續(xù)多年都是人口凈流出，他判斷，自己的房子未來找不到接盤俠。
沙星現(xiàn)在的夢想，是在自家小區(qū)樓下開個便利店，讓即將退休的母親去看店。在他看來，這至少比母親心心念念地退休后要去別人家當(dāng)保姆靠譜。
沙星喜歡武俠，小時候常?？唇鹩?，長大后，他覺得自己和金庸筆下的張無忌最像，性格溫吞善良，大多數(shù)時候都樂于聽從別人的安排，但在某些時刻會有自己的堅(jiān)持。
決定不買房之后，他少了很多煩惱
5月19日，他在微博上看到了三條熱搜，分別是“專家不建議年輕人掏空留個錢包付首付”、“建議專家不要建議”和“專家稱買房比租房劃算”，腦子里就冒出了金庸小說里的內(nèi)容。張無忌在被滅絕師太掌擊后，默念的口訣是：他強(qiáng)由他強(qiáng)，清風(fēng)拂山崗；他橫由他橫，明月照大江；他自狠來他自惡，我自一口真氣足。
沙星很清楚，現(xiàn)在自己的真氣就是堅(jiān)定不買房，且不被任何聲音所動搖。
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關(guān)鍵詞： 貸款利率 離開北京 大學(xué)畢業(yè)
