過去一年，上海完成90.1萬平方米中心城區(qū)成片二級(jí)舊里以下房屋改造。今年將堅(jiān)持“留改拆”并舉、以保留保護(hù)為主，深化城市有機(jī)更新，完成中心城區(qū)成片二級(jí)舊里以下房屋改造，實(shí)施1000萬平方米舊住房更新改造。
今年上海兩會(huì)，政府工作報(bào)告中的這一目標(biāo)，也讓代表們有了新思考：成片之后，零星舊改、城市更新怎么推?
討論中，不少代表這樣建議：面對(duì)經(jīng)由舊改而騰出的寶貴土地資源，一方面要以“重現(xiàn)風(fēng)貌、重塑功能”為原則;同時(shí)，堅(jiān)持“一塊一方案”統(tǒng)籌做好風(fēng)貌保護(hù)、民生改善和開發(fā)建設(shè)。
困難重重，需要新理念新手勢
去年8月，市人大常委會(huì)審議通過《上海市城市更新條例》，對(duì)舊區(qū)改造和城區(qū)更新作出法律規(guī)范。全市層面，隨著成片“收尾”，零星地塊舊改成為民生工作重點(diǎn)。但結(jié)合實(shí)際調(diào)研，市人大代表黃山明發(fā)現(xiàn)，零星舊改困難不少。
其一，現(xiàn)有政策堵點(diǎn)。零星舊改，勢必涉及相關(guān)建筑法規(guī)，但零星地塊通常難以符合法規(guī)中對(duì)退界、日照、間距、密度、面寬、限高、綠化、消防等具體要求。難以完全達(dá)標(biāo)，直接的影響就是，項(xiàng)目推進(jìn)困難重重。
其次，資金籌措壓力。零星地塊，通常建筑相對(duì)密集，土地面積狹小、形狀不夠規(guī)整、人口密度較大，市場運(yùn)作升值空間微小。對(duì)于這些區(qū)位條件差、居住密度高、資金難平衡的地塊，市場主體參與熱情不高，不少待更新項(xiàng)目少人問津。
此外，規(guī)劃設(shè)計(jì)難。零星地塊舊改不能沿用房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式，只能“螺螄殼里做道場”。如何保持城市記憶，保留利用既有建筑，又延續(xù)特色風(fēng)貌，需要一種新的理念和手勢。
這樣一種難，集中體現(xiàn)在中心城區(qū)。
市人大代表、黃浦區(qū)委書記杲云提到，黃浦舊改及城市更新，面臨著三重問題的聚焦疊加：舊改量多;舊改密度高，戶均、人均面積少，測算成本更高;每一塊區(qū)域幾乎都自帶風(fēng)貌保護(hù)的“金字招牌”，規(guī)劃改造難度大。
因地制宜，一塊一方案
眼下在黃浦區(qū)，一方面加強(qiáng)市區(qū)聯(lián)手、政企合作，統(tǒng)籌資金，加快完成成片二級(jí)舊里以下改造;另一方面，通過“成片帶征、配套建設(shè)、綜合改造”等多種途徑，加速零星舊改。
杲云介紹說，改造正以“一塊一方案”進(jìn)行。方案把地塊里的基本風(fēng)貌保護(hù)、歷史建筑都了解好，據(jù)此因地制宜做設(shè)計(jì)，由專家反復(fù)篩選、評(píng)審，商定最合適的建設(shè)方案。同時(shí)也做好整體規(guī)劃布局，“由于是保護(hù)建筑、風(fēng)貌保護(hù)肌理等要求，大空間被分成幾塊，不同塊狀中到底放什么功能，都要琢磨好，想明白”。
黃山明則建議：多算民心賬，敢啃硬骨頭，梳理優(yōu)化零星舊改的時(shí)間表、任務(wù)書和路線圖，政府和各部門形成合力，實(shí)施高品質(zhì)的城市有機(jī)更新。
譬如，盡快出臺(tái)《上海市城市更新條例》配套實(shí)施細(xì)則，從實(shí)際出發(fā)，對(duì)零星地塊舊改制定差異化的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，優(yōu)化制度供給。結(jié)合加裝電梯、二次供水改造、雨污分流、增設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施、開辦幼兒托育點(diǎn)等市民“急難愁盼”，協(xié)調(diào)各部門與零星舊改形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，順勢消除違章搭建、違規(guī)裝修、違規(guī)設(shè)置店招店牌、非機(jī)動(dòng)車亂停等負(fù)面因素，精準(zhǔn)施策，靶向整治。
此外，加大資金保障力度。推出稅費(fèi)優(yōu)惠或減免，開發(fā)資金的補(bǔ)償和平衡，激勵(lì)更多民間資本和優(yōu)秀企業(yè)參與零星舊改。創(chuàng)新舊改方式方法，堅(jiān)持征收、規(guī)劃、出讓“三聯(lián)動(dòng)”，實(shí)現(xiàn)資金循環(huán)效率最大化;搭建國企融資平臺(tái)，開展政企合作、銀企合作等。
重現(xiàn)風(fēng)貌、重塑功能
去年9月，黃浦區(qū)首創(chuàng)的承興里“抽戶改造”城市更新項(xiàng)目入選“2021年度中國城市更新和既有建筑改造優(yōu)秀案例”。
作為首個(gè)以“留、改”模式操作的試點(diǎn)項(xiàng)目，“承興里”創(chuàng)造性采取了“抽戶”的辦法，對(duì)42戶居民、5戶單位進(jìn)行抽戶，所釋放的面積給留下的每戶居民用于增加獨(dú)用廚衛(wèi)，調(diào)整內(nèi)部布局，改善公共空間等。這條建于1934年的老弄堂煥發(fā)出了新活力。
杲云介紹，黃浦區(qū)將有序推進(jìn)留改項(xiàng)目實(shí)施，試點(diǎn)探索拆除重建或成套改造，結(jié)合老舊住房綜合修繕、優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)性修繕和既有多層住宅加裝電梯等工程，將老舊小區(qū)打造成生活空間宜居適度、生活要素布局合理的美麗家園，形成“以點(diǎn)帶面，連點(diǎn)成片”集聚效應(yīng)，帶動(dòng)區(qū)域品質(zhì)整體提升。
也有代表建議：要統(tǒng)籌好風(fēng)貌保護(hù)、民生改善和開發(fā)建設(shè)，深化城市更新、延續(xù)歷史文脈。
譬如外灘“第二立面”的保護(hù)性開發(fā)。建議要以“重現(xiàn)風(fēng)貌、重塑功能”為原則，加快推進(jìn)老大樓的功能置換和更新改造，保留城市肌理的同時(shí)，全面提升土地效率、塑造品質(zhì)空間、集聚核心產(chǎn)業(yè)，探索開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營于一體的城市更新模式。
關(guān)鍵詞： 零星舊改 城市 風(fēng)貌保護(hù) 民生
