魯先生表示，這一車(chē)位價(jià)格遠(yuǎn)高于周邊樓盤(pán)的車(chē)位售價(jià)。之前也有客戶看上這個(gè)樓盤(pán)，但是因?yàn)槭赘盾?chē)位的問(wèn)題，最后選擇放棄。他推測(cè)，可能因?yàn)樵擁?xiàng)目備案價(jià)格較低，公司想讓首付款高一些，所以才要求車(chē)位款在首付時(shí)一次性結(jié)清。

年報(bào)顯示，2019年、2020年，重慶陽(yáng)光100阿爾勒分別實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售2.51億元、6.84億元。在這些銷(xiāo)售額中，同樣包含了捆綁銷(xiāo)售所帶來(lái)的銷(xiāo)售額。

據(jù)陽(yáng)光100介紹，阿爾勒是陽(yáng)光100三大產(chǎn)品線之一，主要面向客群是大都市的青年知識(shí)精英。然而這一產(chǎn)品線也成為了陽(yáng)光100旗下問(wèn)題較多的產(chǎn)品線，據(jù)業(yè)主反映，除捆綁銷(xiāo)售車(chē)位外，阿爾勒還存在延期交房、監(jiān)管資金是否被挪用遭到質(zhì)疑等問(wèn)題。

房屋中介平臺(tái)鏈家顯示，目前，位于無(wú)錫惠山的陽(yáng)光100阿爾勒已全部售罄。不過(guò)多位業(yè)主在人民網(wǎng)旗下的領(lǐng)導(dǎo)留言板上反映，該項(xiàng)目“交房一拖再拖”，有業(yè)主甚至指出，“經(jīng)業(yè)主核實(shí)，該項(xiàng)目中大部分業(yè)主的首付和貸款并未進(jìn)入監(jiān)管賬戶。”

按照《通知》要求，陽(yáng)光100阿爾勒產(chǎn)品中部分項(xiàng)目顯然需要做出很大改變，甚至需要監(jiān)管部門(mén)的介入。

浙江金華樓市“流行”捆綁銷(xiāo)售車(chē)位

中海宏洋疑是“始作俑者”

像陽(yáng)光100這樣捆綁銷(xiāo)售車(chē)位的情況，在浙江金華樓市較為普遍。金華樓市知名公眾號(hào)作者嚴(yán)進(jìn)文告訴《紅周刊》記者，雖然官方“明面上”并不允許捆綁銷(xiāo)售，但因樓市火熱，房屋銷(xiāo)售受限價(jià)政策約束，捆綁車(chē)位的銷(xiāo)售行為在金華十分普遍。

嚴(yán)進(jìn)文表示，2021年2月開(kāi)始，金華樓盤(pán)普遍開(kāi)始要求捆綁銷(xiāo)售車(chē)位，在當(dāng)?shù)厥组_(kāi)先河的是中海九樾，隨后其他樓盤(pán)紛紛效仿。以中海九樾為例，一期開(kāi)盤(pán)時(shí)，中海九樾雖并未開(kāi)始銷(xiāo)售車(chē)位，但其告訴購(gòu)房者，車(chē)位的預(yù)期售價(jià)為28萬(wàn)元/個(gè)。而到了二期開(kāi)盤(pán)，車(chē)位正式售賣(mài)，中海九樾又改口表示，車(chē)位為38萬(wàn)元/個(gè)，且必須購(gòu)買(mǎi)。

值得一提的是，在被住建部點(diǎn)名約談后，金華在8月2日晚發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其中明確指出，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售管理，嚴(yán)厲打擊發(fā)布虛假?gòu)V告、違規(guī)收費(fèi)、捂盤(pán)惜售等行為。

也是在8月2日，《紅周刊》記者以購(gòu)房者身份咨詢中海九樾樓盤(pán)銷(xiāo)售情況時(shí)，一位房屋經(jīng)紀(jì)人表示，目前中海九樾已經(jīng)售罄。且在售期間，該項(xiàng)目并無(wú)綁定車(chē)位的銷(xiāo)售行為。

不過(guò)，據(jù)《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，在中海九樾“售罄”之前，克而瑞研究中心發(fā)布的一則報(bào)告指出，“金華高端項(xiàng)目中海九樾項(xiàng)目均價(jià)逼近3萬(wàn)元/平米，還以全款優(yōu)先、綁定車(chē)位等方式篩選客戶，也依舊能取得開(kāi)盤(pán)去化80%-90%的佳績(jī)。”如果這份報(bào)告是調(diào)研所來(lái)，那么中海九樾綁定車(chē)位銷(xiāo)售的情況應(yīng)是確實(shí)存在過(guò)。如今中海九樾銷(xiāo)售人員聲稱沒(méi)有綁定車(chē)位銷(xiāo)售過(guò)，可能只是在“順應(yīng)”監(jiān)管要求。嚴(yán)進(jìn)文推測(cè)，相關(guān)整治政策出臺(tái)后，銷(xiāo)售人員已統(tǒng)一口徑。

中海九樾的背后開(kāi)發(fā)商為中海宏洋。而中海宏洋捆綁銷(xiāo)售的行為也并非上述一例。有業(yè)主反映，中海宏洋旗下的晉江項(xiàng)目中海悅江府存在“捂盤(pán)惜售，捆綁銷(xiāo)售”行為。該業(yè)主在3月21日于“人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板”上表示，自己在2021年3月前往中海悅江府銷(xiāo)售大廳咨詢購(gòu)買(mǎi)時(shí)，銷(xiāo)售員表示已全部售罄。然而根據(jù)業(yè)主查詢，彼時(shí)晉江房產(chǎn)備案查詢系統(tǒng)顯示中海悅江府11幢還有100多套房可供銷(xiāo)售。而同樣負(fù)責(zé)該樓盤(pán)銷(xiāo)售的房產(chǎn)中介告訴上述業(yè)主，只要買(mǎi)店面或者兩個(gè)車(chē)位，就能安排買(mǎi)房。對(duì)于該業(yè)主的投訴，晉江市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在4月30日給予回應(yīng)，稱“晉江市湖商商業(yè)管理有限公司與泉州市中海宏洋海創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司就中海悅江府項(xiàng)目11號(hào)樓79套住宅達(dá)成購(gòu)房意向，截至2021年4月14日，晉江市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局查詢晉江市房產(chǎn)登記管理系統(tǒng)，中海悅江府11號(hào)樓所有住宅均已售出。”晉江市相關(guān)部門(mén)的回應(yīng)實(shí)際并沒(méi)有回答以上業(yè)主為何在3月查詢時(shí)“有房可售”的情況，也沒(méi)有回答中海悅江府是否存在“捂盤(pán)惜售，捆綁銷(xiāo)售”的行為。

在中海宏洋旗下多個(gè)樓盤(pán)捆綁銷(xiāo)售背后，其2020年的銷(xiāo)售額表現(xiàn)并不理想，2020年中海宏洋實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額647.1億元，并未完成其給自己擬定的700億元的年銷(xiāo)售目標(biāo)。而在2021年，中海宏洋上半年完成合約銷(xiāo)售額432.87億元，銷(xiāo)售增速明顯，同比增長(zhǎng)55.3%，其中，捆綁銷(xiāo)售的車(chē)位貢獻(xiàn)幾何?值得探究。

隨著對(duì)捆綁銷(xiāo)售車(chē)位等突出問(wèn)題的有力整治，中海宏洋的后續(xù)銷(xiāo)售情況值得關(guān)注。

“捆綁銷(xiāo)售車(chē)位問(wèn)題普遍存在，歸根結(jié)底，還是行情太熱，開(kāi)發(fā)商想要賺取額外溢價(jià)。”嚴(yán)進(jìn)文介紹說(shuō)，在此之前，金華的車(chē)位價(jià)格一般在10萬(wàn)元/個(gè)～15萬(wàn)元/個(gè)左右。而自捆綁銷(xiāo)售開(kāi)始流行后，金華多個(gè)樓盤(pán)車(chē)位價(jià)格甚至賣(mài)到近40萬(wàn)元/個(gè)。按照目前車(chē)位的捆綁銷(xiāo)售價(jià)格，一個(gè)車(chē)位可以額外溢價(jià)25萬(wàn)左右。假設(shè)一個(gè)小區(qū)有1000套房子，車(chē)位配比為1:1.2，那么整個(gè)項(xiàng)目可以溢價(jià)1200×25萬(wàn)=30000萬(wàn)。

捆綁銷(xiāo)售車(chē)位是房企變相漲價(jià)的手段之一。與此同時(shí)，往往還伴隨捂盤(pán)惜盤(pán)、囤積房源、違規(guī)收取預(yù)付款、茶水費(fèi)等多重手段變相提價(jià)。比如，在上述提及的中海悅江府項(xiàng)目中就存在“捂盤(pán)惜售，捆綁銷(xiāo)售”的現(xiàn)象。

而且，“價(jià)外加價(jià)”和捆綁銷(xiāo)售似乎成了許多項(xiàng)目變相提價(jià)的手段。在福州，據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，位于倉(cāng)山區(qū)三江口、打著清華附中“學(xué)區(qū)房”概念的濱江正榮府在備案價(jià)基礎(chǔ)上，加價(jià)20萬(wàn)元、捆綁36萬(wàn)元車(chē)位銷(xiāo)售。另?yè)?jù)人民網(wǎng)報(bào)道，福州樓盤(pán)國(guó)貿(mào)學(xué)原、保利閱云臺(tái)、大東海江山府等存在捆綁車(chē)位的銷(xiāo)售行為;大名城紫金9號(hào)、建發(fā)和璽存在“價(jià)外加價(jià)”，實(shí)際銷(xiāo)售報(bào)價(jià)高于樓盤(pán)備案價(jià)。

若整治“價(jià)外加價(jià)”和捆綁銷(xiāo)售，將對(duì)一些房企的利潤(rùn)空間形成不利影響。嚴(yán)進(jìn)文指出，尤其對(duì)2020年下半年之后所拿高價(jià)地影響較嚴(yán)重，因?yàn)橄迌r(jià)存在，公司利潤(rùn)是薄利甚至?xí)潛p。

泰禾集團(tuán)等疑挪用交易監(jiān)管資金

“套現(xiàn)”理由眾多

相比對(duì)捆綁銷(xiāo)售車(chē)位等問(wèn)題的整治，《通知》要求對(duì)挪用交易監(jiān)管資金進(jìn)行有效管控這一條更引發(fā)業(yè)內(nèi)人士關(guān)注。

中房商學(xué)院副院長(zhǎng)鄧明政告訴《紅周刊》記者，在八部委發(fā)布《通知》所要求的整治行為中，挪用交易監(jiān)管資金的相關(guān)整治對(duì)房企影響最大。因?yàn)榉科筚Y金鏈較緊張，幾乎所有的開(kāi)發(fā)商都會(huì)千方百計(jì)地挪用商品房預(yù)售資金，能夠完全遵守預(yù)售資金監(jiān)管制度的房企屈指可數(shù)。

雖然在八部委發(fā)布《通知》之前，各城市早已陸續(xù)出臺(tái)預(yù)售資金的監(jiān)管政策，據(jù)多位房地產(chǎn)人士反映，實(shí)際監(jiān)管效果并不理想。鄧明政表示，為了加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管制度，政府、銀行對(duì)預(yù)收款專戶存儲(chǔ)、全程監(jiān)管，優(yōu)先確保項(xiàng)目竣工，從而有效避免項(xiàng)目爛尾的發(fā)生。但是不同城市的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)卻有一定差異，對(duì)信用資質(zhì)不同的房企的資金監(jiān)管額度也不同;甚至有些地方的監(jiān)管存在盲區(qū)，往往是監(jiān)管資金已經(jīng)被挪用以后才發(fā)現(xiàn)。

實(shí)際上，房企挪用預(yù)售資金的現(xiàn)象十分普遍，問(wèn)題突出。據(jù)媒體報(bào)道，2020年泰禾集團(tuán)被曝光20余個(gè)項(xiàng)目“爛尾”，而導(dǎo)致上述項(xiàng)目停滯的原因就包括違法挪用監(jiān)管賬戶建設(shè)款。2021年7月，邵陽(yáng)市住建局發(fā)布暫停某頭部房企項(xiàng)目網(wǎng)簽交易的通知，該《通知》指出，上述項(xiàng)目監(jiān)管資金與實(shí)際銷(xiāo)售金額不符，存在賬外收存和使用挪用預(yù)售資金的行為，蓄意逃避監(jiān)管。

此外，《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，在人民網(wǎng)旗下的互聯(lián)網(wǎng)官民互動(dòng)平臺(tái)領(lǐng)導(dǎo)留言板搜索“挪用”這一關(guān)鍵詞，可以看到，廣州、泉州、長(zhǎng)沙、天津等多地都有業(yè)主留言反映，自己所購(gòu)買(mǎi)的樓盤(pán)存在挪用購(gòu)房款行為。而上述業(yè)主之所以能發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，往往因?yàn)轫?xiàng)目停工或無(wú)法備案才開(kāi)始關(guān)注和監(jiān)督房企的監(jiān)管資金使用情況。

而且，要想使交易資金得到有效監(jiān)管并不容易。一方面，交易監(jiān)管資金信息不公開(kāi)透明，業(yè)主無(wú)權(quán)查證監(jiān)管資金使用情況。以福州福晟閩江道1993項(xiàng)目為例，2020年下半年，多位業(yè)主發(fā)現(xiàn)并投訴該項(xiàng)目陷入停工狀態(tài)。其中有業(yè)主在福州市12345便民服務(wù)平臺(tái)就“(項(xiàng)目)監(jiān)管資金是否被挪用，剩余金額如何查詢”一事進(jìn)行提問(wèn)。福建省銀保監(jiān)局回復(fù)表示，依據(jù)法律規(guī)定，銀行不得擅自泄露儲(chǔ)戶信息，監(jiān)管賬戶相關(guān)情況建議直接向開(kāi)發(fā)商了解或向當(dāng)?shù)刈〗ú块T(mén)反映。

而另一方面，房企“套現(xiàn)”監(jiān)管資金方式眾多。某TOP50強(qiáng)房企內(nèi)部人士趙磊(化名)告訴《紅周刊》記者，挪用交易監(jiān)管資金是很困難的，這屬于違法行為。但房企可以通過(guò)一些理由來(lái)申請(qǐng)動(dòng)用資金，以達(dá)到“套現(xiàn)”目的。

趙磊向《紅周刊》記者分享的一張商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議書(shū)截圖顯示，開(kāi)發(fā)企業(yè)在簽訂《監(jiān)管協(xié)議書(shū)》時(shí)，應(yīng)將監(jiān)管賬戶對(duì)應(yīng)的各個(gè)預(yù)售許可項(xiàng)目，經(jīng)物價(jià)部門(mén)認(rèn)證的商品房總售價(jià)累計(jì)數(shù)的10%，作為該監(jiān)管賬戶的最低預(yù)留資金。“一般我們就按照最低要求預(yù)留監(jiān)管資金，而其他的資金，企業(yè)則會(huì)變相提走。”

鄧明政則表示，很多房企與總包單位默契配合提前提取監(jiān)管資金的情況也很常見(jiàn)。而這一做法，《紅周刊》記者也在房企內(nèi)部人士趙磊口中得到證實(shí)。據(jù)趙磊介紹，“在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，一旦工程的支付節(jié)點(diǎn)出現(xiàn)問(wèn)題，房企可對(duì)監(jiān)管資金進(jìn)行提取。所以很多時(shí)候，我們?cè)谏暾?qǐng)?zhí)崛”O(jiān)管資金時(shí)會(huì)表示，現(xiàn)在已經(jīng)沒(méi)錢(qián)支付工程總包的工程款項(xiàng)。”

此外，趙磊介紹，項(xiàng)目遇到了不可抗力因素、非常重大的節(jié)點(diǎn)或重大建設(shè)事故、企業(yè)出現(xiàn)重大債務(wù)危機(jī)等一系列問(wèn)題，也可以申請(qǐng)動(dòng)用這筆資金。

上述都是房企申請(qǐng)?zhí)崛”O(jiān)管資金的常見(jiàn)理由。趙磊表示，“一般預(yù)售監(jiān)管資金到賬后的兩三個(gè)月后，基本上所有開(kāi)發(fā)商都會(huì)通過(guò)一系列理由將其提現(xiàn)。”

中國(guó)海外發(fā)展等旗下部分項(xiàng)目存質(zhì)量問(wèn)題，房企洗牌提速

對(duì)比上述突出問(wèn)題，像違規(guī)施工、房屋質(zhì)量問(wèn)題頻出等似乎都是“小問(wèn)題”，但這些小問(wèn)題更是消費(fèi)者關(guān)心的問(wèn)題，也是房企規(guī)范、高質(zhì)量運(yùn)作的表現(xiàn)。

在八部委發(fā)布《通知》的5天之后，即7月28日，河北住建廳就針對(duì)本省發(fā)生的9起典型違法案件進(jìn)行通報(bào)。其中，張家口的半山苑一期項(xiàng)目1#、2#住宅樓、邯鄲城市理想項(xiàng)目G1#樓未取得建筑工程施工許可擅自開(kāi)工建設(shè);石家莊的三聯(lián)公館項(xiàng)目未按工程設(shè)計(jì)圖紙施工。

伴隨壓縮工期、降低成本等多重因素，近年來(lái)，上述由施工所導(dǎo)致的問(wèn)題不光頻繁出現(xiàn)于小型房企旗下樓盤(pán)項(xiàng)目，在知名的大型、中型房企中同樣屢見(jiàn)不鮮。

2021年以來(lái)，《紅周刊》記者持續(xù)追蹤中國(guó)海外發(fā)展、合生創(chuàng)展、綠城中國(guó)等多家房企的違法違規(guī)開(kāi)工行為或質(zhì)量問(wèn)題。5月底，《紅周刊》記者走訪發(fā)現(xiàn)，新交付的中海北京石景山項(xiàng)目金裕雅苑存在墻面滲水、墻面空鼓等諸多質(zhì)量問(wèn)題。而同為中國(guó)海外發(fā)展旗下項(xiàng)目的中海首鋼長(zhǎng)安云錦、中海云熙、中海金樾和著等項(xiàng)目也均遭到業(yè)主投訴。

而根據(jù)業(yè)主反映，貢獻(xiàn)了合生創(chuàng)展2020年四分之一營(yíng)收的標(biāo)桿項(xiàng)目合生杭州灣國(guó)際新城也存在較為嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，如地下車(chē)庫(kù)滲水、地面鼓包的情況;小區(qū)樓頂存在裂縫，室內(nèi)滲水嚴(yán)重;安全逃生樓梯存在水泥質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等。

趙磊告訴《紅周刊》記者，違規(guī)違法的開(kāi)工建設(shè)行為在房企中普遍存在。而該行為整治的落地則會(huì)影響房企旗下開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)周期、銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)以及現(xiàn)金流回正速度。其中，最為核心的是，會(huì)拉長(zhǎng)房企項(xiàng)目的現(xiàn)金流回正速度，比如，原本一年就可以回正的現(xiàn)金流，現(xiàn)在需要一年半到兩年時(shí)間。

當(dāng)前的專項(xiàng)整治監(jiān)管還帶來(lái)了其他一些影響，比如房企的拿地策略。

趙磊就職于一家閩系房企。以往，該房企拿地?cái)U(kuò)張較為激進(jìn)，因而也持續(xù)斬獲不少高價(jià)地。不過(guò)，趙磊告訴《紅周刊》記者，“周一(8月2日)晚上，老板已經(jīng)宣布放棄招拍掛土拍市場(chǎng)，我們可以去競(jìng)拍，但不一定會(huì)拿(地)。”趙磊還表示，目前停掉招拍掛的房企并不僅有他們一家，不少龍頭房企行動(dòng)速度更快。

為何房企的拿地策略會(huì)發(fā)生如此大的轉(zhuǎn)變?趙磊表示，目前出臺(tái)的監(jiān)管政策主要針對(duì)的是以招拍掛拿地為主的房企，但很難監(jiān)管到做城市更新、產(chǎn)業(yè)勾地的房企。這也意味著，房企可以通過(guò)舊改方式去拿地。雖然城市更新項(xiàng)目一樣受資金監(jiān)管約束，但是資金監(jiān)管比例卻遠(yuǎn)低于招拍掛，大約在1%～3%之間。未來(lái)通過(guò)招拍掛市場(chǎng)來(lái)獲取土地的房企會(huì)越來(lái)越少。

但是，城市更新項(xiàng)目比招拍掛市場(chǎng)的項(xiàng)目時(shí)間周期較長(zhǎng)，因而也對(duì)房企的資金實(shí)力提出了更高的要求。雖然城市更新項(xiàng)目毛利率水平高于招拍掛項(xiàng)目，但對(duì)房企所提出的高標(biāo)準(zhǔn)也將不少房企攔在門(mén)外。

總結(jié)起來(lái)就是，所有房企都很“難”。鄧明政向《紅周刊》記者分析表示，“早期比較激進(jìn)的、高杠桿大型房企的風(fēng)險(xiǎn)可能是最高的，不排除崩盤(pán)的可能。而中小型房企因?yàn)槟玫仉y、融資難、銷(xiāo)售弱，現(xiàn)金流稍微跟不上就會(huì)出大問(wèn)題。總體看，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的洗牌會(huì)不斷加速。”

趙磊“預(yù)測(cè)”稱，TOP40內(nèi)的活下來(lái)的房企，未來(lái)會(huì)大批并購(gòu)中小型房企。