楊浦區(qū)4街坊(后紡三)、53、54街坊房屋征收補(bǔ)償方案

尊敬的房屋所有人、公有房屋承租人：

您的房屋因舊城區(qū)改建的需要已列入本次房屋征收范圍：許昌路426-498號(hào)(雙號(hào))，227弄105號(hào)(部分)、106-195號(hào)、196號(hào)(部分)，452弄(全弄)，468弄(全弄)，476弄(全弄);揚(yáng)州路28-292號(hào)(雙號(hào))，317-379號(hào)(單號(hào))，399-419號(hào)(單號(hào))，343弄(全弄)，421弄(單號(hào))，懷德路457-525號(hào)(單號(hào))、466-524號(hào)(雙號(hào))，491弄(全弄)，482弄(全弄),，492弄(全弄)，526弄(全弄);平?jīng)雎?24號(hào)。(具體門牌號(hào)詳見基地公示欄)。

上述房屋征收范圍已經(jīng)市有關(guān)部門與楊浦區(qū)人民政府確定，舊城區(qū)改建的項(xiàng)目已列入我區(qū)2020年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃。

房屋征收工作由房屋征收部門一一上海市楊浦區(qū)住房保障和房屋管理局，委托上海市楊浦第二房屋征收服務(wù)事務(wù)所承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。

為使房屋征收工作依法有序進(jìn)行，現(xiàn)將房屋征收政策、法規(guī)及房屋征收補(bǔ)償?shù)挠嘘P(guān)事項(xiàng)以書面形式告知如下：

一、本次房屋征收適用的主要政策法律法規(guī)依據(jù)

(一)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第四十二條;

(二)國(guó)務(wù)院令第590號(hào)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》;

(三)上海市人民政府令第71號(hào)《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》(以下簡(jiǎn)稱：《細(xì)則》);

(四)滬房管規(guī)范征[2012]9號(hào)上海市住房保障和房屋管理局關(guān)于貫徹執(zhí)行《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》若干具體問(wèn)題的意見 (以下簡(jiǎn)稱：《意見》);

(五)滬建法規(guī)[2016]664號(hào)《上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)關(guān)于公布部分規(guī)范性文件清理結(jié)果的通知》;

(六)滬房規(guī)范[2018]5號(hào)上海市房屋管理局關(guān)于印發(fā)《上海市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估管理規(guī)定》;

(七)本市市、區(qū)相關(guān)法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件。

二、有關(guān)房屋征收補(bǔ)償主要事項(xiàng)的說(shuō)明

(一)征收補(bǔ)償協(xié)議主體的確定

房屋征收補(bǔ)償協(xié)議由房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人簽訂。

被征收人、公有房屋承租人可以書面授權(quán)委托1-2名代理人與房屋征收部門簽訂房屋征收補(bǔ)償協(xié)議。

被征收人、公有房屋承租人以征收決定作出之日合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證、租用公房憑證、公有非居住房屋租賃合同計(jì)戶，按戶進(jìn)行補(bǔ)償。

被征收人以房地產(chǎn)權(quán)證所載明的所有人為準(zhǔn)，公有房屋承租人以租用公房憑證、公有非居住房屋租貨合同所載明的承租人為準(zhǔn)。

本方案中所涉及的“戶”均指產(chǎn)權(quán)戶或租貨戶。

(二)關(guān)于房屋征收的房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)選定及評(píng)估時(shí)點(diǎn)

被征收房屋的價(jià)值和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)值(本市對(duì)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)格有特別規(guī)定的除外)，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人、公有房屋承租人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過(guò)組織被征收人、公有房屋承租人按照簡(jiǎn)單多數(shù)的原則，以得票數(shù)多少的順位確定估價(jià)機(jī)構(gòu)。房屋征收部門將確定的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)予以公告。

被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。

被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收都門對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部門對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)組織的房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

(三)房屋類型的認(rèn)定

公有房屋的房屋類型以公房管理資料記載的房屋類型為準(zhǔn)。

(四)關(guān)于被征收房屋建筑面積的認(rèn)定

對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其建筑面積，一般以房地產(chǎn)權(quán)證書和房地產(chǎn)登記簿的記載為準(zhǔn);房地產(chǎn)權(quán)證書和房地產(chǎn)登記簿的記載不一致的，以房地產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的房屋，以相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積為準(zhǔn)，實(shí)際建筑面積小于相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積的，以實(shí)際建筑面積為準(zhǔn)，相關(guān)批準(zhǔn)文件未記載建筑面積，或者雖無(wú)批準(zhǔn)文件但有相關(guān)材料證明在1981年以前已經(jīng)建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部門認(rèn)定的房屋調(diào)查機(jī)構(gòu)實(shí)地丈量的建筑面積為準(zhǔn)。

承租的公有非居住房屋，以房屋租賃合同記載的建筑面積為準(zhǔn)。承租的公有居住房屋，以租用公房憑證所記載的建筑面積為準(zhǔn);租用公房憑證記載的是居住面積的，按下表所列的換算系數(shù)計(jì)算建筑面積：

房屋類型 公寓 獨(dú)立住宅

(花園住宅)

新里住宅 新工房

(有電梯、成套)

新工房

(無(wú)電梯、成套)

新工房

(無(wú)電梯、不成套)

“兩萬(wàn)戶”

新工房

舊里住宅 簡(jiǎn)屋

換算系數(shù) 2.06 1.83 1.82 2.00 1.98 1.94 1.65 1.54 1.25

在2001年11月1日前租用公房憑證中已有記載、用于居住并已計(jì)算收取租金的閣樓，高度在1.2米至1.7米(含1.7米)的部分，按照實(shí)際居住面積的1/2及上款規(guī)定的換算系數(shù)計(jì)算建筑面積;1.7米以上部分，按照實(shí)際居住面積及上款規(guī)定的換算系數(shù)計(jì)算建筑面積。其他情形的閣樓，不計(jì)算建筑面積。

(五)關(guān)于非居住房屋的認(rèn)定

1、原始設(shè)計(jì)為非居住房屋，延續(xù)至房屋征收決定作出時(shí)仍作為非居住房屋使用的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為非居住房屋;

2、公有房屋承租人與公有房屋出租人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了公有非居住房屋租賃關(guān)系的，可以認(rèn)定為非居住房屋;

3、房地產(chǎn)權(quán)證書和房地產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人為單位，可以認(rèn)定為非居住房屋，但其房屋性質(zhì)明確記載為居住或者實(shí)際用作職工或者職工家庭居住使用的除外;

4、原始設(shè)計(jì)為居住房屋，經(jīng)市或區(qū)房屋行政管理部門批準(zhǔn)居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜?，除有特別規(guī)定以外，可以認(rèn)定為非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已經(jīng)以居住房屋作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所并領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，可以認(rèn)定為非居住房屋;在2001年11月1日以后，以居住房屋作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所并領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，未經(jīng)市或區(qū)房屋行政管理部門批準(zhǔn)居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜模徽J(rèn)定為非居住房屋。

(六)房屋征收補(bǔ)償協(xié)議生效或停止征收的條件

被征收人、公有房屋承租人在規(guī)定簽約期限(一個(gè)月)內(nèi)，與房屋征收部門簽訂“房屋征收補(bǔ)償協(xié)議書”的戶數(shù)達(dá)到本次房屋征收總戶數(shù)85%以上(含85%)的，則已簽訂的協(xié)議開始生效;如規(guī)定簽約期限屆滿，簽訂“房屋征收補(bǔ)償協(xié)議書”的戶數(shù)未達(dá)到本次房屋征收總戶數(shù)85%的，則已簽訂的協(xié)議不生效，征收決定終止執(zhí)行，本次房屋征收工作隨即停止。因簽約率未達(dá)到85%而停止的舊城區(qū)改建地塊在3年內(nèi)不再啟動(dòng)舊城區(qū)改建工作。

三、居住房屋

(一)征收居住房屋的補(bǔ)償

征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

被征收人、公有房屋承租人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人、公有房屋承租人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋補(bǔ)償金額與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。

1、征收居住房屋

被征收居住房屋的補(bǔ)償金額=評(píng)估價(jià)格+價(jià)格補(bǔ)貼+套型面積補(bǔ)貼

2、征收?qǐng)?zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋，被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，租賃關(guān)系終止

對(duì)被征收人的補(bǔ)償金額=評(píng)估價(jià)格×20%;對(duì)公有房屋承租人的補(bǔ)償金額=評(píng)估價(jià)格×80%+價(jià)格補(bǔ)貼+套型面積補(bǔ)貼

(1)評(píng)估價(jià)格=被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)x被征收房屋的建筑面積

被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)低于評(píng)估均價(jià)的，按評(píng)估均價(jià)計(jì)算。

評(píng)估均價(jià)=被征收范圍內(nèi)居住房屋評(píng)估總價(jià)÷居住房屋總建筑面積

評(píng)估均價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，由評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估后計(jì)算得出，由房屋征收部門在征收范圍內(nèi)公布。被征收房屋評(píng)估價(jià)經(jīng)復(fù)核、鑒定后有變動(dòng)的，評(píng)估均價(jià)不受其影響。

(2)價(jià)格補(bǔ)貼=評(píng)估均價(jià)×補(bǔ)貼系數(shù)×被征收房屋的建筑面積補(bǔ)貼系數(shù)為0.3。

(3)套型面積補(bǔ)貼=評(píng)估均價(jià)×補(bǔ)貼面積

每戶補(bǔ)貼面積為15平方米建筑面積。