業(yè)主強(qiáng)制停貸告知書截圖
日前，一則“武漢恒大時(shí)代新城全體業(yè)主強(qiáng)制停貸告知書”在坊間引發(fā)熱議。但這并非個(gè)例。金融投資報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，最近幾個(gè)月以來(lái)，已有多個(gè)停工樓盤的業(yè)主發(fā)布了聯(lián)名強(qiáng)制停貸告知書，涉及鄭州、長(zhǎng)沙、景德鎮(zhèn)、武漢等多個(gè)城市。
接受金融投資報(bào)記者采訪的上海市光大律師事務(wù)所高級(jí)合伙人徐軍律師表示，即使開(kāi)發(fā)商違反購(gòu)房合同約定，業(yè)主也只能向開(kāi)發(fā)商主張權(quán)利，貿(mào)然停貸將構(gòu)成違反貸款合同并將承擔(dān)違約責(zé)任。
多地業(yè)主“強(qiáng)制停貸”
辛辛苦苦購(gòu)買的房子停工了怎么辦?恒大時(shí)代新城項(xiàng)目的業(yè)主選擇停止還房貸。
據(jù)了解，位于武漢市漢南的恒大時(shí)代新城的全體業(yè)主發(fā)布了“強(qiáng)制停貸告知書”，表示項(xiàng)目逾期交房數(shù)月，業(yè)主多次現(xiàn)場(chǎng)維權(quán)仍無(wú)實(shí)質(zhì)進(jìn)展，數(shù)千戶業(yè)主決定，若該項(xiàng)目在限定時(shí)間(2022年8月1日)內(nèi)仍未全面復(fù)工，業(yè)主將強(qiáng)制停還銀行月供。
公開(kāi)資料顯示，武漢市漢南恒大時(shí)代新城2019年10月15日開(kāi)盤以來(lái)，累計(jì)簽約銷售協(xié)議近5000份，實(shí)現(xiàn)預(yù)售資金40多億元，但仍逾期交房數(shù)月，目前仍持續(xù)全面停工。
天眼查顯示，樓盤開(kāi)發(fā)商“武漢楚水云山農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司”在今年6月22日已被武漢市漢南區(qū)人民法院認(rèn)為“有履行能力而拒不履行”的因素，標(biāo)為“失信執(zhí)行人”及“限高消費(fèi)企業(yè)”。今年以來(lái)，該開(kāi)發(fā)商涉及多起法律訴訟，多為票據(jù)糾紛。
有媒體報(bào)道，不少業(yè)主每個(gè)月背負(fù)著房貸，還在外租房，面臨巨大的生活壓力，故希望要政府協(xié)調(diào)貸款銀行暫緩還房貸，等交房了再繼續(xù)還房貸。
金融投資報(bào)記者也注意到，業(yè)主提的是“停貸”，而不是“斷供”。為進(jìn)一步了解相關(guān)情況，記者申請(qǐng)加入時(shí)代新城業(yè)主群，但截止發(fā)稿，申請(qǐng)仍未通過(guò)。
值得關(guān)注的是，時(shí)代新城項(xiàng)目并非個(gè)例。
今年6月，江西省景德鎮(zhèn)市恒大瓏庭項(xiàng)目的業(yè)主多次維權(quán)無(wú)果后，發(fā)起了聯(lián)名強(qiáng)制停貸告知書。隨后，長(zhǎng)沙新力鉑園，武漢綠地光谷星河薈，鄭州名門翠園、奧園悅城，南昌新力城等多地爛尾樓盤的業(yè)主也開(kāi)啟了聯(lián)名停貸宣言。
粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，近期有多達(dá)14家樓盤業(yè)主給官方及銀行發(fā)布了全體業(yè)主強(qiáng)制停貸告知書，涉及4.6萬(wàn)業(yè)主，總房款347億元。
金融投資報(bào)記者注意到，恒大時(shí)代新城、景德鎮(zhèn)恒大瓏庭、綠地光谷星河繪等3個(gè)樓盤的業(yè)主皆表示：多家銀行在樓盤預(yù)售過(guò)程中違規(guī)放貸。
如恒大瓏庭業(yè)主就指責(zé)發(fā)放房貸的銀行在這處樓盤還沒(méi)有獲得網(wǎng)簽和備案情況下向自己發(fā)放了貸款，“屬于典型的違規(guī)發(fā)放貸款”。
購(gòu)房者應(yīng)謹(jǐn)慎停貸
樓盤業(yè)主“抱團(tuán)停貸”在市場(chǎng)上引起軒然大波。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴金融投資報(bào)記者：“業(yè)主的訴求是清晰的，即要求限期復(fù)工，否則在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證前將拒絕還貸，相關(guān)損失由相關(guān)部門和機(jī)構(gòu)自行承擔(dān)。從具體反映情況看，這些停工的樓盤面積較大，部分雖然也復(fù)工了，但屬于表演式復(fù)工，并沒(méi)有真正進(jìn)入到完全施工的階段。”
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類項(xiàng)目的預(yù)售資金流向不清晰，且資金監(jiān)管不到位，導(dǎo)致購(gòu)房款不能進(jìn)入到施工和工程階段。“從這點(diǎn)看，相關(guān)銀行或負(fù)有直接責(zé)任。”
在律師看來(lái)，房貸是業(yè)主個(gè)人與銀行之間的借貸關(guān)系，也是民事關(guān)系，開(kāi)發(fā)商是擔(dān)保人，抵押資產(chǎn)是購(gòu)房者購(gòu)買的房屋，雖然開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可能因?yàn)楦鞣N原因?qū)е峦９ぃ珮I(yè)主與銀行之間的借貸關(guān)系依然存在。
“盡管我們對(duì)業(yè)主充滿了同情，但從法律關(guān)系和合同規(guī)定看，不建議業(yè)主貿(mào)然停貸。”成都一位不愿具名的律師表示：“貿(mào)然停貸很可能就違約了，屆時(shí)不僅征信會(huì)受影響，還可能被訴到法院，得不償失。”
徐軍則進(jìn)一步對(duì)記者分析：“盡管有些銀行將開(kāi)發(fā)商作為業(yè)主還款的擔(dān)保人，但從法律關(guān)系看，業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間的購(gòu)房合同關(guān)系與業(yè)主和銀行之間的按揭貸款合同關(guān)系是兩個(gè)獨(dú)立的合同關(guān)系。因此，即便開(kāi)發(fā)商違反購(gòu)房合同約定，如逾期交付房屋等，業(yè)主也只能依據(jù)購(gòu)房合同向開(kāi)發(fā)商主張權(quán)利。”
徐軍表示，在業(yè)主與銀行之間的貸款合同關(guān)系項(xiàng)下，除非銀行發(fā)生了違反貸款合同約定的行為，致使業(yè)主有權(quán)停止向銀行還貸的，否則業(yè)主做出的停止還貸行為，將構(gòu)成對(duì)貸款合同的違反并將向銀行承擔(dān)違約責(zé)任。
對(duì)于恒大時(shí)代新城等業(yè)主提及的違規(guī)房貸問(wèn)題，徐軍表示：“如果是指按揭貸款，則涉及到銀行向開(kāi)發(fā)商發(fā)放按揭貸款的條件及期限，但這些內(nèi)容通常不會(huì)在按揭貸款合同中加以約定，而是由業(yè)主在購(gòu)房合同中與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行約定，即體現(xiàn)為業(yè)主向開(kāi)發(fā)商支付房款的條件和期限，只不過(guò)是由銀行來(lái)代替業(yè)主完成。”
徐軍透露，銀行和開(kāi)發(fā)商之間還會(huì)簽署“銀企合作協(xié)議”、“預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議“等協(xié)議，約定了銀行和開(kāi)發(fā)商在商品房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融資、貸款、預(yù)售款監(jiān)管中的權(quán)利義務(wù)。“如果銀行有違反該等協(xié)議約定內(nèi)容的行為，違規(guī)向開(kāi)發(fā)商放貸、預(yù)售款監(jiān)管不當(dāng)?shù)?，銀行應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”
停貸倒逼開(kāi)發(fā)商復(fù)工？
那么，多地業(yè)主“抱團(tuán)停貸”能否倒逼開(kāi)發(fā)商、銀行及相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)盡快解決逾期交房的問(wèn)題?
金融投資報(bào)記者注意到，今年以來(lái)“保復(fù)工”、“保交樓”已成為房企的一項(xiàng)重要任務(wù)。在今年春節(jié)后的國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，時(shí)任住建部部長(zhǎng)王蒙徽表示，堅(jiān)決有力處置個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)，要以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)。
今年初，克而瑞統(tǒng)計(jì)了24個(gè)重點(diǎn)城市2021年年末停工、延期交付等問(wèn)題樓盤數(shù)量與面積。從套數(shù)來(lái)看，長(zhǎng)沙、鄭州、武漢、重慶都有2萬(wàn)套以上問(wèn)題住房。從面積來(lái)看，長(zhǎng)沙446萬(wàn)平米，重慶331萬(wàn)平米，武漢274萬(wàn)平米，鄭州271萬(wàn)平米，昆明、廣州也在140萬(wàn)平米以上。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，爛尾房及業(yè)主停貸的原因與房地產(chǎn)實(shí)行預(yù)售制度有關(guān)。房企憑借高杠桿和高周轉(zhuǎn)，游走在拿地、蓋房、回款、還債的循環(huán)中，導(dǎo)致業(yè)主的預(yù)售資金總是被騰挪。然而，在“三道紅線”及預(yù)售資金監(jiān)管等多重調(diào)控下，房企資金鏈斷裂，導(dǎo)致?tīng)€尾樓出現(xiàn)，業(yè)主則成為了最大的受害者。
徐軍告訴金融投資報(bào)記者：“我個(gè)人認(rèn)為，長(zhǎng)期以來(lái)在商品房預(yù)售領(lǐng)域形成的市場(chǎng)架構(gòu)或模式，對(duì)購(gòu)房人權(quán)益保護(hù)欠妥，尤其是在房企前期開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)防范方面，如出現(xiàn)停工、爛尾了怎么辦?”
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類事件發(fā)出了警示，各地相關(guān)部門應(yīng)積極關(guān)注此類問(wèn)題，并加快出臺(tái)應(yīng)對(duì)措施。
他建議，各級(jí)政府對(duì)于爛尾和表演式復(fù)工情況要嚴(yán)查，以盤摸相關(guān)項(xiàng)目牽涉的購(gòu)房者房貸情況;積極處理好房貸斷供一事，重視房屋爛尾和房貸斷供的因果關(guān)系，積極梳理出貸款緩繳或其他變通的方法;關(guān)注房企不能開(kāi)工的原因，為其提供幫助，尤其是要管好預(yù)售資金監(jiān)管口子，確保資金用于工程建設(shè)。(本報(bào)記者 梅婧)
關(guān)鍵詞： 武漢恒大時(shí)代新城全體業(yè)主強(qiáng)制停貸告知書 樓盤業(yè)主抱團(tuán)停貸 違反貸款合同 多次維權(quán)仍無(wú)實(shí)質(zhì)進(jìn)展
