中國(guó)住房市場(chǎng)現(xiàn)“V”型變化
過(guò)去一年，中國(guó)住房市場(chǎng)經(jīng)歷急速下降后轉(zhuǎn)向邊際遞減式回升。
全國(guó)住房?jī)r(jià)格增幅經(jīng)歷了下降、回升和企穩(wěn)的過(guò)程。2019年10月，房?jī)r(jià)平均為9174元/平方米，同比增長(zhǎng)9.8%，截至2020年11月，房?jī)r(jià)水平突破萬(wàn)元大關(guān)，為10071元/平方米，同比增長(zhǎng)7.9%。
住房銷量創(chuàng)新高，住房開(kāi)發(fā)量增速有升有降。在需求方面，月度住房銷售面積增長(zhǎng)率波動(dòng)較大，總體保持由降轉(zhuǎn)升的恢復(fù)態(tài)勢(shì)，并創(chuàng)造了新高水平;在供給方面，新開(kāi)工、施工與竣工面積經(jīng)歷從驟降到波動(dòng)性恢復(fù)的過(guò)程，總體來(lái)看，受新冠肺炎疫情以及停工停產(chǎn)的影響，住房建設(shè)與供給受到了嚴(yán)重的抑制，出現(xiàn)大幅下滑，而后續(xù)隨著疫情防控形勢(shì)的好轉(zhuǎn)和復(fù)工復(fù)產(chǎn)，住房供給保持整體恢復(fù)態(tài)勢(shì);待售住房面積有所增加，同比增幅呈現(xiàn)倒“U”型變動(dòng)，表明待售住房經(jīng)歷疫情沖擊下的短暫積存升高后，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)和住房交易正?；顒?dòng)的恢復(fù)，又邁進(jìn)正常軌道。
住房投資經(jīng)歷從驟降到穩(wěn)步恢復(fù)性增長(zhǎng)的過(guò)程，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)較大。全國(guó)住房開(kāi)發(fā)投資額增幅呈現(xiàn)“V”型變動(dòng)，住房開(kāi)發(fā)投資當(dāng)月完成額同比增長(zhǎng)率從2019年10月的12.56%下滑至2020年2月的-15.99%，隨后逐步上升，至2020年10月，住房開(kāi)發(fā)投資當(dāng)月完成額同比增速14.27%;住房開(kāi)發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)性增長(zhǎng)具有重要意義。2020年，經(jīng)濟(jì)增速與住房開(kāi)發(fā)投資保持同步變動(dòng)態(tài)勢(shì)，對(duì)于穩(wěn)投資、促增長(zhǎng)發(fā)揮了重要作用。另外，考慮到房地產(chǎn)業(yè)與建材、家具、金融等產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性高，帶動(dòng)性強(qiáng)，住房開(kāi)發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的實(shí)際貢獻(xiàn)可能還要更大。租賃市場(chǎng)受疫情沖擊較大且恢復(fù)緩慢，疫情沖擊下全國(guó)住房租賃市場(chǎng)整體遇冷，不同層級(jí)城市間“冷熱不均”，分化明顯。
房?jī)r(jià)空間分化總體有所減弱?？傮w房?jī)r(jià)降溫明顯，空間演變趨緩。上漲城市數(shù)量和上漲速度低于去年同期。其中一線城市房?jī)r(jià)水平大幅領(lǐng)先其它層級(jí)城市，一二線城市二手房?jī)r(jià)格增速微幅回升，三四線城市二手房?jī)r(jià)格增速有所收窄。房?jī)r(jià)水平區(qū)域差異大，東部地區(qū)領(lǐng)先，中西部地區(qū)并進(jìn)，東北地區(qū)墊底。城市群房?jī)r(jià)增速總體放緩，中心城市增速有所收窄。
總判斷：
房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)比較理想
首先，樓市恢復(fù)穩(wěn)定并在“六穩(wěn)”“六保”中發(fā)揮一定貢獻(xiàn)。第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)基本符合預(yù)期。2020年1-11月，全國(guó)住宅和商品房累計(jì)銷售面積皆超過(guò)2019年同期水平，房地產(chǎn)和住房開(kāi)發(fā)投資恢復(fù)到中高速水平。第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)在嚴(yán)重外部沖擊下實(shí)現(xiàn)快速恢復(fù)。2020年住房市場(chǎng)經(jīng)歷1-2月份的劇烈下降后，開(kāi)始快速回升，由負(fù)轉(zhuǎn)正。第三，市場(chǎng)空間分化勢(shì)頭趨緩。第四，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體風(fēng)險(xiǎn)有所下降。第五，房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)對(duì)“六穩(wěn)”“六保”貢獻(xiàn)較大。
其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、錯(cuò)配和擠出問(wèn)題沒(méi)有根本解決。第一，炒房還沒(méi)有被完全控制。2020年11月，全國(guó)70個(gè)大中城市中有44個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，高于10月份的39個(gè)。第二，樓市風(fēng)險(xiǎn)總體仍比較大，是經(jīng)濟(jì)金融的重要風(fēng)險(xiǎn)源。第三，住房與人口分布錯(cuò)配加劇。2003年到2018年，92.22%城市新增人口集中于城市群和都市圈，但是2002年到2017年，房地產(chǎn)銷售中僅有69.62%發(fā)生在都市圈和城市群，大城市住房供需矛盾依然比較突出。第四，租賃市場(chǎng)問(wèn)題層出不窮，各種事件頻發(fā)。第五，房地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)、投資的擠出效應(yīng)有所增加且繼續(xù)阻礙結(jié)構(gòu)調(diào)整。
再次，住房市場(chǎng)從劇烈波動(dòng)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向恢復(fù)性平緩波動(dòng)增長(zhǎng)。具體而言，住房市場(chǎng)的增長(zhǎng)周期長(zhǎng)度未變，但波動(dòng)幅度更加平緩，其季度變化始終存在，但變動(dòng)幅度更為平緩，2020年經(jīng)歷了春寒夏暖秋冬回溫的轉(zhuǎn)變;其空間分化從持續(xù)轉(zhuǎn)向交替，從城市轉(zhuǎn)向都市圈城市群;此外，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)在下降一個(gè)臺(tái)階后總體穩(wěn)定，而房?jī)r(jià)增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)從相背而行轉(zhuǎn)向相向而行。
研判：
多重因素確保中國(guó)樓市收斂性恢復(fù)
疫情雖然對(duì)樓市造成強(qiáng)烈沖擊，但由于政府和市場(chǎng)各方皆采取有效措施，積極應(yīng)對(duì)，確保樓市收斂性恢復(fù)。
首先，疫情沖擊樓市致全面驟降及收斂性恢復(fù)。疫情屬于經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)外的沖擊，通過(guò)多種途徑影響樓市。受疫情影響，中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)與樓市按下“暫停鍵”，經(jīng)濟(jì)下滑導(dǎo)致樓市剛性需求下降或延后。疫情國(guó)際大流行導(dǎo)致國(guó)外經(jīng)濟(jì)受到?jīng)_擊，并且境外疫情輸入的影響隨時(shí)可能發(fā)生。外部經(jīng)濟(jì)暫停，從國(guó)外間接對(duì)中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面影響，進(jìn)而對(duì)樓市產(chǎn)生多重影響，包括：導(dǎo)致樓市“V”型變化;導(dǎo)致空間格局重塑。受疫情發(fā)生及擴(kuò)散影響，過(guò)去比較繁榮的中部地區(qū)受到嚴(yán)重沖擊;導(dǎo)致具體需求變化不一。其中，剛性需求，尤其是農(nóng)民工等新市民的置業(yè)需求因?yàn)槭杖牒途蜆I(yè)下降而顯著下降，但改善性住房需求相對(duì)旺盛。此外，疫情加劇房地產(chǎn)的投資避險(xiǎn)屬性，熱點(diǎn)城市投資投機(jī)需求存在，住房依然炙手可熱。
其次，經(jīng)濟(jì)基本面決定樓市收斂性恢復(fù)。宏觀經(jīng)濟(jì)放緩但城市化仍處在加速期;互聯(lián)網(wǎng)和電商發(fā)展各類物業(yè)影響不一;經(jīng)濟(jì)基本面的差異決定樓市區(qū)域分化。
再次，政策與制度決定樓市收斂性恢復(fù)。第一，抗擊疫情的政策措施果斷有力。中央出手果斷，地方貫徹有力，疫情迅速得到有效控制并取得決定性勝利，疫情防控和復(fù)工復(fù)產(chǎn)統(tǒng)籌有序推進(jìn)，這是樓市恢復(fù)的基本前提。第二，寬松的宏觀政策以及監(jiān)管漏洞對(duì)樓市產(chǎn)生了外溢效應(yīng)。第三，基礎(chǔ)制度沒(méi)有徹底改變，“炒房”的動(dòng)力仍在。第四，政策與對(duì)策博弈導(dǎo)致總體穩(wěn)定，局部波動(dòng)。一方面，中央始終堅(jiān)持“房住不炒”調(diào)控總基調(diào)不變，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段;另一方面，執(zhí)行力度在時(shí)空上存在差異。
四是，住房用地供求變化和空間差異助推樓市收斂性恢復(fù)。地價(jià)快速上漲帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲;土地購(gòu)置面積上漲導(dǎo)致住房供應(yīng)下降;土地區(qū)域差異影響住房區(qū)域差異。
五是，資金松緊變化和空間差異影響樓市收斂性恢復(fù)。第一，寬松的貨幣政策支持了房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)。2020年，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額一直保持10%以上的增長(zhǎng)。第二，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源與住房銷售面積變動(dòng)保持高度相關(guān)性，同步由負(fù)轉(zhuǎn)正。第三，土地購(gòu)置面積與開(kāi)發(fā)資金來(lái)源增長(zhǎng)保持比較同步的變動(dòng)態(tài)勢(shì)。第四，住戶部門對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期和購(gòu)房意愿經(jīng)歷下探后回升。2019年第四季度至2020年第三季度，居民的購(gòu)房意愿先緩慢下降，然后逐漸上升。
展望：
樓市將延續(xù)平穩(wěn) 結(jié)構(gòu)性潛力仍在
展望未來(lái)，在沒(méi)有重大政策轉(zhuǎn)向和新的外部沖擊以及疫情顯著好轉(zhuǎn)的情況下，2021年中國(guó)樓市總體有望延續(xù)平穩(wěn)，但其結(jié)構(gòu)性潛力仍在。
總體上看，在正常情況下，預(yù)計(jì)2021全年商品住房銷售面積同比增幅將保持正增長(zhǎng)并再創(chuàng)歷史新高，銷售價(jià)格同比增幅在5%左右，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速將持續(xù)在7%左右。2021年房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)將有所改觀，保障性租賃市場(chǎng)發(fā)展的步伐將會(huì)進(jìn)一步加大。時(shí)間上看，2021年上半年將保持恢復(fù)性增長(zhǎng)，各月同比增幅將從2月至4月的劇增，到4月至6月的高增長(zhǎng)，再到6月以后正常增長(zhǎng)?？臻g上看，中心城市、都市圈和城市群復(fù)蘇較好甚至出現(xiàn)過(guò)熱，其他城市復(fù)蘇較慢，部分城市甚至陷入衰退。風(fēng)險(xiǎn)上看，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有望進(jìn)一步下降，但須預(yù)防大起大落風(fēng)險(xiǎn)。
“十四五”時(shí)期，住房拐點(diǎn)將來(lái)臨，結(jié)構(gòu)性潛力巨大?？傮w上看，長(zhǎng)時(shí)期住房市場(chǎng)總體過(guò)剩，結(jié)構(gòu)性過(guò)剩將較為嚴(yán)重，但結(jié)構(gòu)性潛力依然存在。時(shí)間上看，原來(lái)預(yù)估的在2025年出現(xiàn)住房絕對(duì)拐點(diǎn)即住房銷售額絕對(duì)量下降的拐點(diǎn)可能會(huì)提前來(lái)臨。雖然總量可能下降，但是基數(shù)較大，住房需求、供給和投資的總量仍然較大。從家庭類型看，雖然中上收入家庭住房可能已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)剩，但中低收入群體的住房需求，尤其是保障性住房需求要彌補(bǔ)的缺口還很大。從空間類型上看，存在四類機(jī)會(huì)區(qū)域：一是人口集中流入地區(qū)，大都市圈和城市群的次中心、周邊大中小城市和小城鎮(zhèn);二是人口眾多、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市及周邊區(qū)域城市;三是人口眾多、經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快和快速交通沿線的中西部三四線城市;四是擁有獨(dú)特環(huán)境、文化、旅游、休閑與養(yǎng)老資源的城市。同時(shí)，存在四類風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域：城市群以外的收縮型城市和城鎮(zhèn)、資源枯竭城市、欠發(fā)達(dá)的四五線及以下城鎮(zhèn)、邊境偏遠(yuǎn)城市。從物業(yè)類型看，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展將從數(shù)量型轉(zhuǎn)向質(zhì)量型發(fā)展：智能、綠色、多功能、品牌化趨勢(shì)和特征將越來(lái)越明顯。從風(fēng)險(xiǎn)上看，一些城市的房?jī)r(jià)過(guò)高和另一些城市空置率過(guò)高并存，住房市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在。
對(duì)策建議：
瞄準(zhǔn)五個(gè)關(guān)鍵 實(shí)施重點(diǎn)突破
首先，建立體系化、定量化的政策基準(zhǔn)以強(qiáng)化精準(zhǔn)、有效調(diào)控。未來(lái)幾年處在樓市調(diào)控的關(guān)鍵期和機(jī)遇期。要緊緊抓住房地產(chǎn)調(diào)控的最后機(jī)遇窗口期，堅(jiān)持“房住不炒”定位、“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)、“因城施策”的原則，保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性;同時(shí)注意調(diào)控策略，把握好調(diào)控力度和節(jié)奏。
定量化各項(xiàng)具體政策目標(biāo)及力度的有效邊界。住房需求政策與監(jiān)管邊界可概括為“1250”。本地單身限購(gòu)1套，本地家庭有條件限購(gòu)2套，外地人有條件限購(gòu)1套，限售時(shí)間以5年為臨界點(diǎn)，住房需求監(jiān)管零漏洞、零容忍;住房供給政策與監(jiān)管邊界可概括為“8310”。利潤(rùn)率不高于8%，商品房交易價(jià)、登記價(jià)、評(píng)估價(jià)“三價(jià)合一”，商品住房庫(kù)存去化周期保持在1年左右，住房供應(yīng)監(jiān)管零漏洞和零容忍;住房用地政策與監(jiān)管邊界可概括為“4410”。最高地價(jià)不超過(guò)總房?jī)r(jià)的4成，每宗地從開(kāi)發(fā)到預(yù)售時(shí)間不得超過(guò)4年，總量及結(jié)構(gòu)上實(shí)際可供土地儲(chǔ)備規(guī)模應(yīng)保持在近期1年左右土地銷售規(guī)模，土地監(jiān)管零漏洞和零容忍;住房金融政策與監(jiān)管邊界可概括為“3510”。各金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款存量占總貸款存量不高于3成，二套及以上首付比例5成以上至全款，二套及以上貸款利率基于基準(zhǔn)利率上浮1成以上，金融監(jiān)管零漏洞和零容忍;住房稅收政策與監(jiān)管邊界概括為“5520”。對(duì)疑似炒房的按照房產(chǎn)交易稅頂格征收，契稅按5%頂格征收，5年內(nèi)交易全額征收增值稅，非唯一住房及唯一住房5年內(nèi)交易按房?jī)r(jià)2%(或轉(zhuǎn)讓所得20%)頂格征收，對(duì)疑似“炒房”征稅應(yīng)做到零遺漏。此外，還要合縫化各項(xiàng)政策目標(biāo)及有效邊界的組合，讓各種政策目標(biāo)及力度的有效邊界相互之間始終處于無(wú)縫密合狀態(tài)。
其次，規(guī)劃并構(gòu)建以都市圈為主體的全國(guó)住房空間體系。第一，構(gòu)建以都市圈為單元和主體的地方和全國(guó)住房空間體系。第二，構(gòu)建以都市圈為主體的公共產(chǎn)品空間體系。第三，構(gòu)建以都市圈為主體的建設(shè)用地空間體系。建立都市圈內(nèi)人口、住房與土地指標(biāo)相掛鉤制度，并根據(jù)中心城市郊區(qū)和周邊城市提供新增住房和接納增量人口的規(guī)模，配給相應(yīng)的增量土地指標(biāo)。第四，探索以都市圈為主體的住房、土地、公共產(chǎn)品一體化長(zhǎng)效機(jī)制。
再次，加快開(kāi)征房地產(chǎn)稅以帶動(dòng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。在一些熱點(diǎn)城市和炒房屢禁不止的城市率先加快試點(diǎn)，爭(zhēng)取在“十四五”期間開(kāi)征房地產(chǎn)稅。第一，總體思路為，“立法先行，加快立法”、“充分授權(quán)，地方主責(zé)”、“逐步推進(jìn)，水到渠成”。第二，總體方案為，僅對(duì)新交易或者過(guò)戶(包括贈(zèng)與和繼承)的非經(jīng)營(yíng)性住房家庭開(kāi)征房地產(chǎn)稅制度，而對(duì)擁有存量房但暫不進(jìn)行交易和過(guò)戶的住房家庭暫不征稅。第三，總體框架為，在稅率上可采取0.5%至3%之間，在稅基上對(duì)房產(chǎn)原值一次減除40%至60%后的余值計(jì)算繳納，在范圍上僅對(duì)完全產(chǎn)權(quán)的城鎮(zhèn)住房進(jìn)行征收，在起征點(diǎn)上控制為人均面積40-50平方米或者戶均面積50-60平方米兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)任選一個(gè);對(duì)老弱病殘孤等貧困或者特殊困難家庭進(jìn)行一定減免，地方政府提供滿足教育、治安等公共基礎(chǔ)住房。第四，建立開(kāi)征房地產(chǎn)稅的配套措施。第五，建立開(kāi)征房地產(chǎn)稅的保障措施。建立房地產(chǎn)稅開(kāi)征的適應(yīng)性預(yù)期，凝聚開(kāi)征房地產(chǎn)稅的最大共識(shí)，最后建立房地產(chǎn)稅繳納的激勵(lì)約束機(jī)制。
四是啟動(dòng)實(shí)施“租售結(jié)合”的“新市民安居工程”。首先，建立“租售結(jié)合”的住房體系。自有自住是主體，租賃住房同樣重要。租售結(jié)合從宏觀層面強(qiáng)調(diào)兩種方式互相補(bǔ)充，共同解決住房問(wèn)題。從微觀層面強(qiáng)調(diào)租售轉(zhuǎn)化，即又租又買或者先租后買，也可以先買后租。其次，實(shí)施“322”新市民安居工程。即，空間潛力、業(yè)態(tài)潛力和人群潛力這3大潛力，大都市周邊和城市主城區(qū)內(nèi)2大空間，購(gòu)買和租賃2種形式。再次，健全新市民租賃住房體系。為此，開(kāi)辟建、購(gòu)、儲(chǔ)、認(rèn)四條房源;存量租賃為主，構(gòu)建在線交易平臺(tái)和政府監(jiān)管，健全市場(chǎng)體系;促進(jìn)租售同權(quán)，保護(hù)供需權(quán)利;支持公司經(jīng)營(yíng)，反對(duì)市場(chǎng)壟斷。第四，完善保障性租購(gòu)住房的保障機(jī)制。
五是探索建立以住房公積金為主體的政策性住房金融體系。為解決現(xiàn)實(shí)問(wèn)題之急和順應(yīng)未來(lái)發(fā)展之需，應(yīng)改革住房公積金制度。第一，改革現(xiàn)行的住房公積金基礎(chǔ)制度，構(gòu)建完善住房公積金基礎(chǔ)制度體系。建立基于工資收入的職工繳交與單位補(bǔ)貼反向相關(guān)的制度，完善住房公積金異地存取和轉(zhuǎn)移接續(xù)制度，實(shí)現(xiàn)住房公積金管理中心全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，建立不同機(jī)構(gòu)、地區(qū)和期限的住房公積金有償借用機(jī)制，完善住房公積金收益分配制度。第二，改革住房公積金管理體制，建立政策性住房金融融資機(jī)構(gòu)。建議將住房公積金管理中心改為住房公積金銀行，構(gòu)建并明確界定住房公積金銀行多元化股權(quán)結(jié)構(gòu)，將原來(lái)委托給商業(yè)銀行的金融業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移給住房公積金銀行，建立并逐步完善對(duì)住房公積金銀行的雙重監(jiān)管制度，建立全國(guó)住房公積金銀行協(xié)會(huì)和住房公積金銀行界市場(chǎng)。第三，以住房公積金為主體框架，建立政策性住房金融體系。拓展住房公積金銀行的服務(wù)功能和服務(wù)范圍，建立政策性住房抵押貸款擔(dān)保和保險(xiǎn)公司，健全和充實(shí)各地住房保障管理中心的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)保障房的融資功能，探索多種補(bǔ)充性、政策性住房金融工具。
(作者單位：倪鵬飛、徐海東：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心;丁如曦：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心)
