現(xiàn)在是房產(chǎn)中介的艱難時期?！叭贾蓦x職的中介非常多，我愛我家（杭州）可能將有一半人會離職?！焙贾蒎X江新城一位我愛我家的中介黃濤告訴燃財經(jīng)。
上海臨港新片區(qū)一位易居房友的中介大古也表示，“（上海）市區(qū)已經(jīng)有很多中介門店關(guān)門了。我們也關(guān)了一家，后面還要再關(guān)一家?！?/p>
中介困境的背后，是市場成交量的萎縮。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，“金九銀十”不再，樓市全面“速凍”，尤其國慶黃金周期間成交幾乎為零。
以北上廣深四個一線城市來看，今年9月，深圳僅成交1765套二手住宅，環(huán)比減少13.6%。易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《熱點城市二手住宅市場報告》顯示，這幾乎是深圳二手住宅成交量近十年的最低值。
燃財經(jīng)梳理2016年至2020年深圳二手房成交數(shù)據(jù)看到，2016年、2020年深圳二手住宅月均成交量接近8000套。即使2017年至2019年，這個數(shù)據(jù)也在5000套到6500套。今年9月的1765套成交量，遠低于往年。
深圳之外，北京、上海、廣州同樣不容樂觀。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，9月北京二手房成交量為12575套，環(huán)比減少21%，已經(jīng)連續(xù)下降7個月，并處于近18個月來的最低點；上海9月成交套數(shù)為11000套，環(huán)比下降40%；廣州二手住宅整體網(wǎng)簽宗數(shù)為6198宗，環(huán)比下降27.38%。
《熱點城市二手住宅市場報告》指出，監(jiān)測的11個城市9月二手住宅成交量環(huán)比大降19.8%，同比暴降45.5%。
“中介這一行全靠成交吃飯。不開（買賣）單要餓死的。”大古直言，“我已經(jīng)兩個月沒開（買賣）單了，全靠做租賃業(yè)務那一點收入糊口。但也沒辦法，大環(huán)境如此。只能靠熬，熬不下去的中介就離職、轉(zhuǎn)行，門店就關(guān)門。堅持下來的，就在下一波賺錢?！?/p>
離職、關(guān)店，是應對市場寒冬的無奈之舉。即使大如貝殼（BEKE.US），近期也傳出了裁員的消息。10月11日，有用戶在脈脈發(fā)帖稱，“貝殼上海所有員工將被優(yōu)化，補償方案為N+3”。10月13日，貝殼找房向燃財經(jīng)確認了裁員的事實，并表示，今年以來，行業(yè)環(huán)境發(fā)生較大變化，公司據(jù)此對上海地區(qū)金融等部分業(yè)務進行調(diào)整。
“現(xiàn)在的二手房市場可以說是歷史上第一次這么冷、速凍，慘不忍睹。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向燃財經(jīng)表示，“估計接下來也難以好轉(zhuǎn)，一切都要看信貸政策的走向。”
但就在這個時候，互聯(lián)網(wǎng)巨頭字節(jié)跳動卻在房產(chǎn)經(jīng)紀領(lǐng)域動作頻頻，先是10月4日，“字節(jié)跳動收購麥田房產(chǎn)旗下北京福旺房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司”的消息傳出，引起大眾關(guān)注。隨后，10月8日和11日，字節(jié)跳動又先后成立福建好房有幸信息技術(shù)有限公司和蘭州好房有幸信息技術(shù)有限公司。
輿論紛紛猜測，字節(jié)跳動是否有逆勢擴張、布局線下房產(chǎn)交易之意。
對此，10月13日，字節(jié)跳動方面回復燃財經(jīng)稱，“作為字節(jié)跳動旗下房產(chǎn)垂類資訊平臺，幸福里目前依然聚焦于房產(chǎn)垂類資訊內(nèi)容的搭建上，致力于為購房用戶提供全面、專業(yè)、可靠的購房決策支持，暫無直接布局線下門店的計劃?！?/p>
不過，合碩機構(gòu)首席分析師郭毅認為，“現(xiàn)在是字節(jié)切入到這個賽道的最合理和最合適的時間。第一是它進入的難度會相對比較低，第二是成本應該也會相對可控?！?/p>
但未來字節(jié)跳動在房產(chǎn)經(jīng)紀市場將攪起何種風云，還要看它接下來的動作。
張大偉認為，字節(jié)跳動有充足的資本，還有旗下今日頭條和抖音的巨大流量，如果真的想打通線上、線下做房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務，是很有想象力的。但房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)其實是兩種思維，房地產(chǎn)是重的、有資產(chǎn)的，互聯(lián)網(wǎng)是輕的、線上的，貝殼做了20年才到千億估值。房地產(chǎn)交易說起來盤子很大，但如果字節(jié)跳動真要重資產(chǎn)、投入做線下，其實是不劃算的。
前有已經(jīng)占據(jù)市場的貝殼、安居客，旁有互聯(lián)網(wǎng)前輩京東、阿里早已布局的京東房產(chǎn)、天貓好房，還有眾多房企自建的營銷平臺，諸如房車寶等。字節(jié)跳動將如何攪動這個市場，又能否闖出一片天，還是一個未知數(shù)。
早在今年4月，燃財經(jīng)在《互聯(lián)網(wǎng)賣房，就差那么一點點》中，就提到字節(jié)跳動旗下房地產(chǎn)信息平臺幸福里的員工透露，“目前幸福里主要做的是新房業(yè)務，年底會開啟二手房業(yè)務?！?/p>
現(xiàn)在看來，字節(jié)跳動似乎嗅到了布局二手房的好時機——因為房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)正面臨著危機和考驗。
一切始于二手房價格調(diào)控?！岸址繀⒖純r”首發(fā)的深圳，二手房成交量已從1萬套跌至2000套以內(nèi)。
深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會7月份調(diào)研798家機構(gòu)合計4161間門店的情況（覆蓋率達到全市門店總量的近6成）發(fā)現(xiàn)，有104間門店已關(guān)閉且已辦理工商注銷，占據(jù)總調(diào)查樣本的2.5%；有220間門店已暫時停業(yè)，但未辦理工商注銷，占據(jù)總調(diào)查樣本的5.3%。 根據(jù)類推法分析，預計現(xiàn)階段全市中介門店關(guān)停總量應在500余間門店（含未備案）。
類似的，7月份，上海也推出二手房價格核驗新政，上海市房地產(chǎn)交易管理部門以市場真實價格為依據(jù)，對每套房源進行核驗，沒有通過價格核驗的房源不得對外發(fā)布。而8月6日起，上海各銀行二手房審核貸款金額以“三價就低”為原則，即銀行根據(jù)合同網(wǎng)簽價、涉稅評估價、銀行評估價三個價格中，相對最低的價格審批貸款額度。
“據(jù)鏈家的同行說，8月份臨港新片區(qū)范圍內(nèi)的鏈家門店即虧損200萬元?！贝蠊耪f道，“如今區(qū)域內(nèi)二手房成交量幾乎為零，而鏈家一個門店就近20個人，（鏈家）中介底薪高，一個月光發(fā)工資就要20萬元，成本很高，沒有買賣單是無法生存的?！?/p>
大古的生意也受到極大影響。他表示，不僅兩個月沒有開單了，之前的還有幾個“爆單”的，因為二手房指導價和貸款政策的調(diào)整，很多手頭現(xiàn)金流不夠的剛需，臨時“反悔”，“銀行批的貸款按照核驗價來，實際成交價又高于核驗價，直接導致首付提高，甚至翻倍，很多人買不動了?！倍?，由于很多銀行的貸款額度受限，很多置換的改善一族，也因賣房拿不到錢，而無法繼續(xù)買房。
上海鏈家研究院的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，8月份全市共成交二手房1.8萬套，環(huán)比下降24%，同比下降40%，已跌至2019年10-12月的月均成交水平。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上海9月二手房成交1.2萬套，相較8月下降33.23%，創(chuàng)下了過去一年來的單月最低成交量。市場預判，上海二手房10月成交量恐降至1萬以內(nèi)。
上海楊浦區(qū)一位21世紀不動產(chǎn)的中介方哥告訴燃財經(jīng)，僅在其門店周邊500米內(nèi)，中介門店關(guān)閉的就有近10家?！安煌放频拈T店都在關(guān)閉，不知道是裁員、收縮還是單純店鋪到期關(guān)門?！彼赋?，身邊很多同行在離職、轉(zhuǎn)行，“尤其是這段時間剛?cè)胄械闹薪椋山徊涣藛?，只能轉(zhuǎn)行?！?/p>
除了深圳與上海，此前樓市過熱的城市如寧波、成都、無錫、西安、東莞也都相繼出現(xiàn)類似的二手房價格調(diào)控政策，而在杭州、南京、合肥等熱點城市也出現(xiàn)二手房限購或限貸政策，全國各地二手房市場迅速降溫，房產(chǎn)中介離職潮、門店關(guān)閉潮可謂席卷全國多個城市。
同時，房貸也在承壓。今年三季度，全國信貸突然全面收緊，房貸放寬普遍都在3個月以上，部分城市甚至需要6個月以上，有購房者在小紅書等平臺表示，“3月份簽合同、6月份過戶，到現(xiàn)在（10月9日）還是遙遙無期地等著（銀行放款）?！?/p>
數(shù)據(jù)證實一切。 克而瑞研究中心發(fā)文指出，至今已有12城先后出臺二手房指導價控市，市場熱度自4月起逐步降溫，月成交量實現(xiàn)“5連降”。三季度末，二手住宅成交規(guī)模持續(xù)下行，9月全國10個重點城市二手房成交體量為359萬平方米，環(huán)比回落18%，同比跌44%。
從日成交數(shù)據(jù)具體來看，10個核心城市環(huán)比普遍回落，僅南京同比增長32%市場堅挺，北京、大連、杭州、青島、廈門環(huán)比回落30%左右；同比來看，降幅持續(xù)擴大，其中深圳市場長期低位運行，同比回落77%，三季度杭州、青島市場顯著回落，本月同比均有6成以上下降。
圖 / 丁祖昱評樓市
黃濤對燃財經(jīng)表示，從8月限購新政頒布開始，杭州二手房市場就逐步慘淡，短短三個月，成交量也從1萬多套跌到不足3800套，“深圳七八個月跌到2000套，杭州三個月就跌掉三分之二，形勢比深圳更嚴峻。”他透露，我愛我家（杭州）可能將有一半人會離職，“如果到明年1月，政策還不放松，那從業(yè)人員是撐不下去的了，或者說這個行業(yè)就會被淘汰了?！?/p>
張大偉對樓市的前景并不樂觀。在他看來，之后市場也難以好轉(zhuǎn)。但多位留在房產(chǎn)中介行業(yè)的中介人員，仍然維持對市場的樂觀心態(tài)。黃濤就表示，他準備先負債過日子，把這段時間熬過去，“如果明年政策會寬松，那這個短期困難也就會過去?！?/p>
深圳龍華一位中原的中介小開對燃財經(jīng)表示，現(xiàn)在他都轉(zhuǎn)賣熱門區(qū)域的新房了，“該走的走，沒走的正常開展業(yè)務?！憋@然，他正在以一種樂觀心態(tài)對待深圳樓市的周期性變化，9月份也賣出5套新房，“熱門的新房，給不了中介多少傭金，賺得肯定比賣二手房少很多?！庇幸馑嫉氖?，他正在謀劃賣電子煙的副業(yè)。
黃濤此前就是賣新房的，他指出，目前對于房產(chǎn)中介來說，做新房可以維持生計，但并非長久之計?！艾F(xiàn)在市場淡了，新房也沒有以前熱門，開發(fā)商也愿意跟中介合作，如果手上有客戶，還能熬個大半年?！比欢J為，新房做久了，“人會散的”，新房銷售周期短，但回款周期長，“新房賣了可能要半年才能拿到傭金，這半年就得負債，而半年后收到款，也很難存錢?！?/p>
方哥也表示，這就是一個周期性的困難，會過去的，“上半年銷量非常不錯的時候，我就已經(jīng)有心理準備了，成交量過高，就會迎來低潮?！彼f，這波調(diào)整持續(xù)半年或一年都好，持續(xù)時間越久，之后市場爆發(fā)的力度可能更大。
房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)遭遇危機之時，也正是字節(jié)切入房地產(chǎn)經(jīng)紀的好時候。郭毅認為，“行業(yè)面臨調(diào)控也好，還是市場面臨短期的困難局面也好，對于字節(jié)來說，反而是它發(fā)揮自身優(yōu)勢的一個核心時間節(jié)點。”
“因為行業(yè)和市場面臨困難，就存在更大的獲客壓力和成本壓力。而互聯(lián)網(wǎng)龐大的流量優(yōu)勢、精準的信息篩選能力，恰好可以解決這些問題。”郭毅具體指出。
但“互聯(lián)網(wǎng)+房產(chǎn)”的概念說了多年，愛屋及烏、搜房等第一輪嘗試者已經(jīng)被掩埋在歷史的塵埃里，或者改名易姓；第二輪從互聯(lián)網(wǎng)到房產(chǎn)的京東房產(chǎn)和天貓好房也沒激起什么浪花。市場上唯一值得一提的只剩安居客和貝殼找房。
字節(jié)能否做好“互聯(lián)網(wǎng)+房產(chǎn)”，將會做成什么樣的“互聯(lián)網(wǎng)+房產(chǎn)”，并無路徑可尋。
作為幸福里二手房源的主要合作客戶，我愛我家的黃濤表示，幸福里目前知名度、認可度都較低，流量也不高，“杭州幸福里一個月端口費五六百元，而安居客得1300-1400元/月，安居客的流量還是高一點?！彼寡?，以前有開單的時候，花一千八百端口費沒什么，現(xiàn)在沒賺錢，中介又普遍沒底薪，這些端口很多都不買了，“這個時候還讓我交一千八百給平臺，怎么可能？”
幸福里APP首頁 圖 / 燃財經(jīng)截圖
在不少中介看來，安居客也只是一個賣流量、賣端口的平臺，并沒有真正進入房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務。而貝殼能成功則主要依靠鏈家巨大的門店網(wǎng)絡，說白了貝殼找房就是把鏈家搬到了線上。張大偉直言，所謂“互聯(lián)網(wǎng)+房產(chǎn)”，現(xiàn)在還沒看到一個真正的、純粹的模式。
“互聯(lián)網(wǎng)做中介”是存在的，黃濤認為。但黃濤眼中的“互聯(lián)網(wǎng)+中介”，并非某一平臺，而是網(wǎng)紅、大V?！艾F(xiàn)在抖音、快手、小紅書都有一些大V、主播都在做房產(chǎn)廣告，包括一些房產(chǎn)中介也成為了‘網(wǎng)紅’?！秉S濤說道。
只是網(wǎng)紅、大V的專業(yè)性值得商榷。黃濤也表示，“我們做這行一看就知道，很多（內(nèi)容）有欺騙的噱頭、嘩眾取寵的成分，但這些人還是能賺到錢，我們很多買房的客戶也是網(wǎng)紅、主播?！?/p>
同時，安居客、房天下等互聯(lián)網(wǎng)平臺也在為中介提供流量。
大古表示，易居房友很多電話還是由安居客、房天下這些互聯(lián)網(wǎng)平臺而來，靠房產(chǎn)資訊平臺的流量吸引的客戶挺多，也是他們主要的客戶來源，“不過政策一變，網(wǎng)上流量也隨之減少很多。加上現(xiàn)在網(wǎng)上的掛牌價是房產(chǎn)交易中心給的核驗價，價格比較低，實際房東的出價比較高，很多人就覺得這是‘假房源’，我們就只能再三解釋?！?/p>
目前來看，“互聯(lián)網(wǎng)+房產(chǎn)”仍需要線上線下相結(jié)合。
不可否認的是，貝殼找房、58同城、安居客、房天下、天貓好房、京東房產(chǎn)、幸福里這些房產(chǎn)信息聚合平臺，都為購房者、線下房產(chǎn)中介的傳統(tǒng)房產(chǎn)交易模式帶去顛覆性改變，但房產(chǎn)作為非標產(chǎn)品，交易仍然要回歸線下場景，正如有房產(chǎn)中介所言，“價格都是在談判桌上確定的?！?/p>
“這兩年互聯(lián)網(wǎng)給房地產(chǎn)交易帶來了很多變化，比如線上查看房源信息、溝通，還有VR看房。但實際上房地產(chǎn)交易是很難離開線下的，因為房子它首先就是線下的，去年疫情期間，有些客戶直接線上看了新房就定了，但二手房還是要實地查看房源情況的，因為它的采光、細節(jié)都很難在線上看出來?！币晃恢薪樵鴮θ钾斀?jīng)表示，“有時候不去門店，客戶還以為你是騙子，畢竟那么大筆交易?！?/p>
張大偉也表示，“互聯(lián)網(wǎng)只是工具，用來減少重復勞動，但房地產(chǎn)交易低頻次、重安全，只能依賴線下。因為互聯(lián)網(wǎng)天然不給人安全感，所以必然要門店，一對一服務。”
對于房地產(chǎn)來說，互聯(lián)網(wǎng)有其價值?！安还苁切路拷灰祝€是二手房交易，互聯(lián)網(wǎng)都可以利用其流量優(yōu)勢帶來增量和機會。同時，相對來說，互聯(lián)網(wǎng)的獲客成本也會更低。因為線下門店涉及到租金、人員成本、服務半徑，局限性更大、成本也更高?！惫惚硎尽?/p>
但互聯(lián)網(wǎng)也存在其局限性?！昂芎唵危跃〇|和天貓為例，電商流量不代表購房流量。”張大偉直言。郭毅也指出，“互聯(lián)網(wǎng)對于客戶真實的、實際的購房信息，比如資金實力、資產(chǎn)的核心訴求和目標、資產(chǎn)流動和轉(zhuǎn)換的周期節(jié)點，可能不如中介門店掌握的更加及時和有效。”
“如果字節(jié)跳動真的去做，去打通線上和線下、開設自己的線下門店，是能顛覆行業(yè)格局的。”張大偉表示。
但黃濤目前對天貓好房、幸福里都不以為然，“互聯(lián)網(wǎng)來了，不過就是多了幾個小地主而已?！彼J為，房產(chǎn)中介行業(yè)經(jīng)歷洗牌，只有極少數(shù)能力強的人能存留下來，而能力強的人，在小中介公司也好、在互聯(lián)網(wǎng)大廠也好，都能發(fā)揮實力，區(qū)別并不大。
“現(xiàn)在房地產(chǎn)（行業(yè)）這么差，行情不好，誰來都沒辦法?！秉S濤如是說道。
房地產(chǎn)是一塊令人艷羨的蛋糕。
根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2020年全國商品房銷售額17.4萬億元，即使受疫情沖擊，也實現(xiàn)了同比8.7%的增幅。而在新房之外，存量房市場有多大，目前尚無準確的數(shù)據(jù)，有200萬億等多個說法。
但從貝殼找房2020年年報可見一斑。2020年，貝殼找房存量房業(yè)務GTV（總交易額）為人民幣1.94萬億元，全年存量房營業(yè)收入為306億元。
根據(jù)字節(jié)跳動2021年6月公布的2020年財務情況和最新業(yè)務數(shù)據(jù)，字節(jié)跳動2020年營業(yè)收入為2366億元。雖然相較來說，306億元還不到字節(jié)跳動2020年全年營收的零頭。但從字節(jié)跳動的營收結(jié)構(gòu)來看，除廣告業(yè)務營收1750億元、直播流水450-450億元之外，電商業(yè)務營收、游戲板塊流水和交易賽道營收分別僅為60億元左右、40-50億元、20-30億元。
存量房306億元的營業(yè)收入，對字節(jié)跳動來說并不是毫無吸引力。
而在字節(jié)跳動之前，先行者眾多。早在2018年，京東最早推出了京東房產(chǎn)，并將其加入當年的雙11促銷陣營。2020年10月，京東還表示開啟“好房京選”品牌，并已在廣州、東莞、惠州、天津等地共開設了800+家門店。2020年，天貓則與易居聯(lián)合上線了“天貓好房”。
只是正如張大偉所說“電商流量不代表購房流量”，京東房產(chǎn)和天貓好房并沒有取得很好的成績。
燃財經(jīng)在此前的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前天貓好房僅僅起到“展示”作用，當燃財經(jīng)提出是否可以看房的時候，客服直接表示不可以，目前在當前城市（北京）尚未開通。而當燃財經(jīng)進一步詢問是否有城市可以看房的時候，客服甚至沒有回復。
京東房產(chǎn)頻道作用也類似，盡管北京有京東房產(chǎn)自營團隊，但也只是起到鏈接購房者與樓盤銷售的作用；而此前宣傳的800多家中介門店“好房京選”，則都是其他中介公司來加盟，京東房產(chǎn)并沒有自營門店。
至于后來者字節(jié)跳動，似乎也不想放棄房產(chǎn)業(yè)務。
在提到字節(jié)跳動的房產(chǎn)業(yè)務時，都會首先想到字節(jié)跳動創(chuàng)始人張一鳴的“房產(chǎn)基因”。因為2009年張一鳴從酷訊離開，創(chuàng)業(yè)的首個產(chǎn)品就是房地產(chǎn)垂直搜索引擎“九九房”。張一鳴當時曾表示，“大多數(shù)人收入的大頭都花在房子上，這是一個擁有巨大潛力而需求又遠未被滿足的市場?！?/p>
字節(jié)跳動成為互聯(lián)網(wǎng)新貴后，張一鳴似乎也沒有忘記自己的房產(chǎn)情結(jié)，先是和優(yōu)優(yōu)好房、懂房帝合作，用今日頭條為其導流。再到2019年全資控股房產(chǎn)交易平臺“幸福里”的運營主體——北京時光荏苒科技有限公司。
不過，房地業(yè)務并不好做?！靶腋＠镆彩亲罱糯罅艘稽c。”張大偉直言。今年4月，幸福里的經(jīng)紀人也告訴燃財經(jīng)，“前期我們也只有五六個客服，負責對接購房者和新房樓盤。直到后期項目拓展到300多個，忙不過來，才擴招了人，并且啟動了線下帶看的服務。”
一位字節(jié)跳動的員工也向燃財經(jīng)直言，“房產(chǎn)業(yè)務（在公司）有人做，但是不算是特別好的部門。坦白來說，就是不是很核心?！?/p>
張大偉分析，“字節(jié)跳動老板在很早的時候就創(chuàng)業(yè)做過房地產(chǎn)網(wǎng)站?？梢哉f對房地產(chǎn)并不陌生。但發(fā)展了這么多年才開始有最近這些舉措，證明了其對房地產(chǎn)關(guān)注度并不高、進入的步驟也很謹慎。而字節(jié)跳動的業(yè)務范圍是很廣的，什么東西可能盈利就可以嘗試。房地產(chǎn)是一個幾十萬億元級別的行業(yè)，雖然京東、阿里的嘗試都失敗了，但這不代表字節(jié)就不會嘗試?！?/p>
關(guān)于鏈家和貝殼，有這樣一個情節(jié)。2003年，受非典影響，北京喧鬧的街市變得冷清，很多房地產(chǎn)經(jīng)紀公司也不開業(yè)了，但鏈家選擇了繼續(xù)營業(yè)；2005年，國家加強宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)降溫，鏈家仍選擇了逆勢擴張。而也是每一次的挺住和逆勢擴張，讓鏈家、如今的貝殼奠定了現(xiàn)在的行業(yè)“一哥”之位。
現(xiàn)在，字節(jié)跳動在行業(yè)危機之際動作頻頻，是否也有此意？不過，其能否再現(xiàn)鏈家的故事，還要看字節(jié)跳動的下一步動作。
參考資料
《加油2021丨市場篇：新房成交規(guī)模全年看跌，二手房出現(xiàn)“5連跌”》，來源：丁祖昱評樓市；
《房產(chǎn)中介們在互聯(lián)網(wǎng)時代的興衰榮辱》，來源：《財經(jīng)》雜志。
*題圖以及文中部分配圖均來源于視覺中國。文中黃濤、大古、方哥、小開為化名。
*免責聲明：在任何情況下，本文中的信息或所表述的意見，均不構(gòu)成對任何人的投資建議。
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