一邊是國土資源部三令五申不得以任何形式安排別墅類用地，一邊卻是各地違規(guī)別墅野蠻“生長”。違規(guī)別墅為何屢禁不止?近日，有讀者向東方今報·猛犸新聞反映，稱位于項城市迎賓大道居然·如意廣場項目打擦邊球，產(chǎn)權(quán)40年的商業(yè)用地涉嫌違規(guī)開發(fā)建設住宅洋房疊拼“別墅”，拿著審批的商服用地五證手續(xù)對外公然出售“別墅”牟利，賣到280萬一套。

記者調(diào)查：商服用地建起了102套“別墅”

按照讀者反映內(nèi)容，10月21日，東方今報·猛犸新聞記者來到項城市居然·如意廣場項目實地核實。該項目銷售人員介紹說：“咱這項目總共分一期和二期，現(xiàn)在已經(jīng)全部打開同步出售，一期北地塊商業(yè)是門面、商鋪和公寓，二期是南地塊，小區(qū)名字叫總部港，建的是一到三層帶院的‘別墅’，戶型有雙拼、四聯(lián)疊加， 面積160、200至300平的不等，每套‘別墅’都送單獨的院子，買的面積越大送的院子就大，獨門獨院沒有公攤，容積率0.4，產(chǎn)權(quán)40年，五證齊全可以辦理不動產(chǎn)證，不影響買賣，緊鄰如意湖，環(huán)境非常好。

東方今報·猛犸新聞記者詢問該“別墅”銷售狀況時，銷售人員指著大廳沙盤介紹說，“別墅”模型上面放著紅色售罄牌子的就是已經(jīng)賣掉了的，現(xiàn)在剩下的房源不多了，只要交完錢，簽了合同就可以網(wǎng)簽，辦理獨家獨院的不動產(chǎn)權(quán)證，我們是2018年12月31號拿的地，今年3月份動的工，咱這個項目一共300畝地，咱的公寓雙層的才4000多一平，雙拼和四拼“別墅”價格從6000多到9000多不等。全款優(yōu)惠3個點，分期優(yōu)惠1個點，戶型有點不規(guī)則，價位也不一樣， 有方方正正的戶型，有T字型的戶型，還有Z字型的戶型，11號樓的雙拼“別墅”500多萬已經(jīng)賣出去了，目前，按揭買這房子的已經(jīng)有近百戶業(yè)主銀行已經(jīng)放款了。

記者在居然·如意廣場項目售樓處看到有五證公示，該項目3塊地不動產(chǎn)權(quán)證(豫2019項城市不動產(chǎn)權(quán)第0001919號、0000152號、0002093號)均顯示：位于項城市千佛閣辦事處劉菜園社區(qū)市迎賓大道西、興業(yè)路南、公園路東、名仕路北的出讓權(quán)利人是周口世合實業(yè)有限公司單獨所有，出讓面積分別是42086.3 ㎡、40704.4㎡、20385.7㎡，權(quán)利類型均為國有建設用地使用權(quán)，使用期限分別是40年，用途均為其他商服用地和商務金融用地。

銷售人員自曝：建“別墅”是浪費土地資源 老板能量大

該銷售人員告訴東方今報·猛犸新聞記者，目前這幾天買房子的特別多，這一塊要是宣傳開了早就搶沒有了， 現(xiàn)在國家不允許建“別墅”，咱的容積率還這么低，建“別墅”是浪費土地資源，上邊也沒有高層，也就100來戶，現(xiàn)在房子已經(jīng)賣出去一大半了，咱這的房子建得完全達標，“別墅”樓間距留得太寬了過不去審批，要是大獨棟的肯定違建，咱這建成雙拼四拼的，間距一平均審核都過去了。

隨后，銷售人員帶領記者來到該“別墅”項目施工工地參觀，該項目的三層主體已基本完工，地上堆放著部分已拆除的鋼管腳手架，售樓人員繼續(xù)介紹：“前幾排這300平的都是政府部門的人買了，水電費用也是走民用的，咱這開發(fā)商的大老板是自己獨資公司，我們老板能量大不大，你可以在項城打聽打聽，我們居然之家五證是拿地批得是最快的，三月份施工現(xiàn)在就快完工了，工期也是最快的，咱這‘別墅’住著肯定舒服，說白了就是打的擦邊球，我們這房子說是小區(qū)就是小區(qū)，你不用擔心，交完錢就可以去銀行辦貸款手續(xù)，只管放心買吧。”

職能部門：這不是“別墅” 而是“現(xiàn)代商業(yè)新模式”

事實上，從2003年2月開始，國土資源部密集發(fā)布五道“禁墅令”規(guī)范別墅市場，要求“不得以任何形式安排別墅類用地”?！断拗朴玫仨椖磕夸?2006年本)》中明確：“住宅小區(qū)建筑容積率低于1.0、單套住房建筑面積超過144平方米的住宅項目”也在限制之列。

那么，如此低密度的容積率，還建有雙拼、四拼疊加“別墅”的“居然·如意廣場”商業(yè)用地項目是如何打著政策“擦邊球”，繞開“禁墅令”，而通過層層審批的?“洋房別墅”幾乎售罄，職能部門又是如何監(jiān)管的?

帶著相關(guān)疑問，東方今報·猛犸新聞記者電話聯(lián)系了項城市自然資源和規(guī)劃局黨組成員張嵐峰，張嵐峰告訴記者：“這個居然如意廣場3塊地我們批的全部都是商業(yè)用地，他沒有改規(guī)劃，從專家評審到最后審批，我們一個星期去一趟，已經(jīng)監(jiān)控著，這不是別墅，這是現(xiàn)代商業(yè)運行的新的業(yè)態(tài)模式，這個模式請專家評審了，而且還高度贊揚，我們批的是商業(yè)，只要不改變他的建筑模式、經(jīng)營的業(yè)態(tài)，這就是我們正常的審批。最少的一個單元就是雙拼，還有四拼，他們是仿造南方的模式開發(fā)的。他們那不可能是住宅，我們會加大力度監(jiān)管，監(jiān)察大隊隊長金光每個星期去一次，這個沒啥問題，咱市里這么大的招商項目敢讓他在那蓋別墅?不是出大事嗎?”

律師：土地使用性質(zhì)不能隨意改變 購房者享有風險知情權(quán)

對此，河南泰豫恒律師事務所高級合伙人張成律師評價說，國家規(guī)定的土地用途是不能人為隨意變更的。商業(yè)金融用地必須作為商業(yè)開發(fā)的用途，比如建造商場、門面房之類的，而“居然·如意廣場”項目的開發(fā)商卻將商業(yè)金融用地開發(fā)成“別墅”，顯然是違反國家相關(guān)規(guī)定的。

張成律師表示，即便這處“別墅”小區(qū)具備相關(guān)審批手續(xù)，但是如果在銷售過程中改變了土地使用性質(zhì)，變相出售“別墅”，相關(guān)職能部門有義務對此進行監(jiān)管和查處。“作為政府職能部門，在接到群眾反應后應當深入實地，從開發(fā)商的土地出讓的材料以及出售“別墅”的事實入手，進行綜合調(diào)查，如果確定開發(fā)商是在違規(guī)改變土地使用用途，就應當給予處罰。同時，也提醒購房人注意風險：商業(yè)用地到期可能會被國家無償收回，須再次繳納土地出讓金，同時比普通住宅交易稅費高。”

張成律師進一步介紹說：這樣的商業(yè)“別墅”產(chǎn)權(quán)年限為40年，比住宅的70年縮水嚴重，根據(jù)《物權(quán)法》第149條規(guī)定：住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。但是，非住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿后，依照法律規(guī)定辦理。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條的規(guī)定：土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經(jīng)批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。首先，存在因合法原因(如土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的)被國家無償收回的風險，其次，即便經(jīng)過批準，也應當重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。持有成本過高;最后，初次購買或者轉(zhuǎn)讓時的契稅會比住宅稅費高，如果國家開征物業(yè)稅、土地增值稅，商業(yè)用房的標準也會比住宅高。如采用銀行貸款的方式，只能得到五成按揭，最長貸款年限10年。如按公建用途規(guī)定，其水、電、暖等使用費用都將采取商用價格。

所以，對于購房者應該在購房時詢問清楚，開發(fā)商應對購買者明示該情況，購房者應當享有對上述風險的知情權(quán)。