新調(diào)控時代
上半年的北京新房市場概括起來就是六個字：“買買買、賣賣賣”。第一太平戴維斯華北區(qū)市場研究部負(fù)責(zé)人李想向北京青年報(bào)記者總結(jié)了上半年樓市的新變化：一方面，開發(fā)商在買地?cái)U(kuò)張方面頻頻下手，上半年已經(jīng)成功出讓了33宗經(jīng)營性用地，土地出讓總成交額達(dá)920億元，同比去年上升21%。另一方面，賣房也不含糊，上半年，北京市商品房成交35677套，上漲132%;成交面積415.03萬平方米，上漲101%。
顯而易見，成交量和成交面積都取得了翻倍增長。對于新房交易來說，最困難的時期似乎已經(jīng)度過。業(yè)內(nèi)專家，地產(chǎn)營銷人韓樂告訴北青報(bào)記者，去年下半年，隨著限競房大量集中入市，市場曾陷入深度低迷和觀望，樓盤平均簽約率一度低至20%。但如今，無論是開發(fā)商還是購房人，對于限競房的理解都產(chǎn)生了新的變化，樓市交易也在這種變化中出現(xiàn)了明顯回暖。韓樂預(yù)計(jì)，今年下半年，北京的新房市場大概率將保持活力，持續(xù)增長。樓盤的銷售壓力，相比去年同期也將明顯緩解。
新 增 長
新建商品住宅成交近1600億元
同比增長翻倍
也許是壓抑的太久了，上半年，北京的新房市場取得了非常不錯的成績，尤其是成交套數(shù)的增長幅度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于二手房。
根據(jù)北京中原成交統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年,北京新建商品房總成交額1784.31億元，同比去年上半年增長1.35倍，共成交35677套，同比去年上半年增加超過兩萬套，上漲幅度達(dá)到了132%。
其中，北京新建商品房居住類產(chǎn)品(不含回遷房，包括普宅、豪宅、別墅、共有產(chǎn)權(quán)房)成交1596.4億元，共銷售31305套，同比去年上半年增加20157套;成交均價45233元/平方米，同比去年上半年上漲800元/平方米，不過，價格環(huán)比去年下半年有所回落。
不錯的交易數(shù)據(jù)也帶動了新房開工量和投資的增長。
7月17日，據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局、國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，上半年北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長16.4%。商品房新開工面積971.1萬平方米，增長10.4%。商品房銷售面積387.9萬平方米，增長68.7%;其中，保障性住房銷售面積142.7萬平方米，增長1.4倍。
不難發(fā)現(xiàn)，保障性住房的投入和交付進(jìn)入市場的速度也明顯加快，這直接導(dǎo)致了新房成交價格有所下降。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上半年，普通住宅總成交額841.76億元，環(huán)比去年下半年下跌8%，共成交14278套，環(huán)比增加817套;平均成交價53760元/平方米，環(huán)比去年下半年減少3000元/平方米;套均價590萬元，環(huán)比減少88萬元/套。
對于成交套數(shù)增加，均價和套均總價的下降，被認(rèn)為與共有產(chǎn)權(quán)房和限房價項(xiàng)目的大量入市有關(guān)，這類項(xiàng)目成為成交主力，明顯抑制了北京新房的平均價格。
新 常 態(tài)
控制市場冷熱成為常態(tài)
量漲價跌下，京城樓市也悄然發(fā)生了一些新的變化。
對于新房來說，政策變化將直接影響市場交易的冷暖。相比于以往緊一年松一年的調(diào)控，目前的樓市政策從2017年3月份到現(xiàn)在始終未有松動，反倒是不斷有新的補(bǔ)丁政策出臺，在不斷出臺的調(diào)控政策中，無論是購房人還是開發(fā)商，都在習(xí)慣市場冷熱被調(diào)控控制的新常態(tài)。
市場過冷或過熱都可能出臺新的補(bǔ)丁政策，加以控制。
以北京為例，隨著近期新房市場成交活躍，個別房企為爭取客源又出現(xiàn)了違規(guī)銷售的行為。北京市住建委在上周的7月18日就通報(bào)了商品房項(xiàng)目銷售行為專項(xiàng)檢查的結(jié)果，華潤未來城市、中鐵諾德春風(fēng)和苑和萬科翡萃家園被發(fā)現(xiàn)違規(guī)，市住建委要求中鐵諾德春風(fēng)和苑項(xiàng)目立即釋放客戶資金，按承諾標(biāo)準(zhǔn)改造樣板間;要求萬科翡萃家園項(xiàng)目撤銷現(xiàn)場不實(shí)宣傳材料、拆除現(xiàn)場戶型模型;要求華潤智慧中心項(xiàng)目退還已收認(rèn)籌金，同時，對其無證售房行為進(jìn)行高限處罰。
據(jù)了解，今年以來，市住建委多措并舉，持續(xù)規(guī)范商品房市場銷售行為。
據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2019年上半年，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)251次，平均每天出臺實(shí)施的關(guān)于房地產(chǎn)的政策就達(dá)到1.4次。
事實(shí)上，這樣的調(diào)控趨勢在6、7月份甚至更加頻繁。根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入7月以來，已經(jīng)有超過40個城市發(fā)布了各類房地產(chǎn)調(diào)控升級政策，這一調(diào)控次數(shù)也刷新了最近兩年來樓市調(diào)控的同期紀(jì)錄。
調(diào)控范圍包括進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)購買商品住房行為、規(guī)范商品房銷售秩序、全面整治互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介、打擊二手房市場“陰陽合同”和“高評高貸”現(xiàn)象等。
中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，6月份調(diào)控收緊政策再次密集發(fā)布，6月單月，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)高達(dá)46次，超過了5月份的41次。樓市調(diào)控嚴(yán)格，針對房價上漲的打補(bǔ)丁措施依然不斷出現(xiàn)。預(yù)計(jì)2019年下半年，全國樓市將依然是雙向調(diào)控，房價平穩(wěn)的城市不排除出現(xiàn)寬松政策，但只要上漲明顯，房地產(chǎn)調(diào)控肯定會加碼。
韓樂也告訴北青報(bào)記者，目前監(jiān)管層對于樓市的異動還是比較敏感的。一個明顯表現(xiàn)就是，春節(jié)之后，3月份出現(xiàn)了小陽春行情，但很快這股勁兒就下去了，這主要跟政策的控制有關(guān)系，過熱的話，不但補(bǔ)丁政策會出臺，新房審批發(fā)證也會延后。過冷則可能加速信貸審批，盡快放貸。
業(yè)內(nèi)人士表示，不只是北京，還有全國很多城市，但凡成交量回升過快，或者房價有異動，就會采取相應(yīng)手段，控制利率，控制融資等，去給樓市降溫。
新 變 化
限競房品質(zhì)向普通住宅看齊
政策的調(diào)控只是外部的手在整體控制樓市走向，市場內(nèi)部，開發(fā)商也在通過產(chǎn)品升級，降價促銷等各種方式適應(yīng)著調(diào)控帶來的市場變化。尤其是近來頗受追捧的幾個限競房產(chǎn)品，一改限競房早期拉高拍低的做法，在品質(zhì)上紛紛向普通住宅看齊。
韓樂告訴北青報(bào)記者，早期的限競房往往在限高允許范圍內(nèi)，在不損害項(xiàng)目容積率的基礎(chǔ)上，通過局部建更多更高的樓座，來騰出更多土地做一些低層、低密度的類別墅產(chǎn)品，以此拉高貨值，提升利潤。但不利的影響就是犧牲房子戶型的設(shè)計(jì)，影響舒適度和社區(qū)景觀的建設(shè)。
如今更多的項(xiàng)目摒棄了這種做法，未來金茂府負(fù)責(zé)人趙偉就表示，未來金茂府在打造項(xiàng)目之初就放棄了拉高拍低這種做法，而是犧牲整體貨值，全部采用南北通透的低層洋房設(shè)計(jì)，最大的160平方米四居室，能做到13.6米的面寬，樓間距普遍在50米左右?？梢哉f這樣的限競房除了價格受限制以外，整體品質(zhì)完全不輸給普通商品房。
根據(jù)金茂方面透露，從蓄客到開盤，未來金茂府用了49天，截至6月30日完成了30億的銷售業(yè)績。
除了未來金茂府以外，另一個限競房項(xiàng)目中海望京府在6月24日晚正式開盤，中海同樣主打大面寬的改善戶型，139平方米的四居室，做到了三臥室加客廳均朝南。最終該項(xiàng)目一期入市的203套房源當(dāng)晚全部售罄。
韓樂表示，類似的熱銷限競房案例表明，更多限競房在品質(zhì)上逐漸向普通商品房靠攏，甚至優(yōu)于不少早期的普通商品房，因此受到了買房人的追捧。
韓樂認(rèn)為，當(dāng)前市場中新房一定要做差異化。每個項(xiàng)目在入市前，都要評估市場環(huán)境，無論是價格還是品質(zhì)，不能定過高的預(yù)期，要么在價格上足夠優(yōu)惠，要么品質(zhì)上出類拔萃，如果能在價格優(yōu)勢的基礎(chǔ)上兼顧品質(zhì)，自然會成為區(qū)域的熱銷樓盤。
另外，韓樂也建議，新房要做更多的附加值，做更多的創(chuàng)新，包括附帶精裝修，戶型得房率高等，也能取得不錯的效果。
反觀，早期入市的限競房項(xiàng)目，為了追求利潤，在品質(zhì)上和舒適性上均有所欠缺，導(dǎo)致了簽約率一直難以提振。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，過去3年北京已經(jīng)出讓了94宗限競房地塊，合計(jì)規(guī)劃的商品房建筑面積達(dá)到了860萬平方米，目前入市約300萬平方米，而從等待入市的土地看，2019年入市的限競房有望超過6萬套，但整體去化率僅為30.93%。
尤其是一些限競房扎堆的區(qū)域，肉搏戰(zhàn)每時每刻都在上演。北青報(bào)記者曾走訪了大興的多個在售樓盤，包括萬和斐麗、海晏春秋、頤璟萬和、大興金茂悅等限競房項(xiàng)目為了提振銷售，曾喊出一口價、贈送面積、打折、降價、贈送物業(yè)費(fèi)等不同的促銷方式，但收效并不佳。
隨著更多更優(yōu)質(zhì)的限競房入市，前期入市還未售罄的項(xiàng)目，面臨著更大的競爭壓力。以青龍湖區(qū)域的萬科翡翠西湖為例，項(xiàng)目分批獲取預(yù)售證，去年10月1日拿到預(yù)售證的第一批房源，如今包括龍湖、金地的青龍湖項(xiàng)目已經(jīng)紛紛入市，但從目前已簽約面積來看，萬科翡翠西湖的去化率僅為30%左右;第二批拿到預(yù)售證時間為去年12月1日，目前去化率為2.17%;第三批拿到預(yù)售證時間為今年2月3日，目前去化率為1.96%。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限競房項(xiàng)目已經(jīng)普遍性降價10%左右，即使這樣，市場依然蕭條，整體看，實(shí)際銷售的平均簽約數(shù)量也不足45%。大量的“70/90”同質(zhì)戶型，導(dǎo)致限競房很難去庫存。對于限競房來說，開盤能去化3-4成就已經(jīng)是及格，如果可以賣掉一半，就屬于優(yōu)秀了。6月份以后將有大量的限競房入市，已經(jīng)開始的價格戰(zhàn)肯定會升級。
新 趨 勢
新盤冷熱不均 整體成交好過去年
隨著限競房品質(zhì)逐漸向普通商品房看齊，也就造成了銷售分化更加明顯。一方面，類似未來金茂府、中海望京府這樣的限競房，開盤不久就取得了售罄的銷售業(yè)績，另一方面，仍有大量遠(yuǎn)郊區(qū)限競房維持著低簽約率，陷入銷售困境。
“現(xiàn)在的新房市場，就是一個分化的市場。”韓樂向北青報(bào)記者表示，買房人愿意用同等的價格購買價值更高的項(xiàng)目，所以市場上具有價值的項(xiàng)目，往往受到追捧，而其他的項(xiàng)目，相對來說可能地段沒有那么好，性價比沒有體現(xiàn)充分，自然不受購房人歡迎。韓樂表示，從上半年樓盤銷售排行榜上可以看出，銷售排名前十的項(xiàng)目中，橡樹瀾灣、西城天鑄、葛洲壩北京紫郡蘭園、佑安府、和悅?cè)A錦等7個項(xiàng)目都是限競房項(xiàng)目，限競房已經(jīng)成為新房成交的主力。并且，在不同機(jī)構(gòu)的不同統(tǒng)計(jì)口徑里，也總是這幾個項(xiàng)目名列前茅。
這些項(xiàng)目之所以賣得好，都有一個共同點(diǎn)：他們銷售的價格跟旁邊二手房價格有一定的倒掛關(guān)系。以西城天鑄為例，銷售均價為77800元/平方米，最高銷售單價不得超過81690元/平方米。但在同一區(qū)域內(nèi)的新房項(xiàng)目——泰禾西府大院，銷售價格已超過10萬元/平方米。另外，西城天鑄的價格也與周邊的二手房形成倒掛，這也是其火爆的原因之一。目前，在該區(qū)域內(nèi)，大多數(shù)二手房價格在8萬元/平方米以上。據(jù)鏈家網(wǎng)顯示，西城天鑄毗鄰的保利百合花園小區(qū)均價為85801元/平方米，而龍湖西宸原著目前均價已達(dá)到131759元/平方米。
還有海淀的紫郡蘭園，全部為53000元/平方米左右的小高層，對比非限價項(xiàng)目北京城建·世華龍樾83000元/平方米的價格，也有明顯的性價比優(yōu)勢。
這樣的性價比造成了這些項(xiàng)目的熱銷，不過，韓樂也表示，這并不代表整個市場的繁榮，應(yīng)該看到的是，除了頭部的幾個限競房外，絕大多數(shù)限競房仍處于銷售困難的境地。成交量冷熱分布并均勻，下半年可能還是會維持這樣的趨勢，新房市場將出現(xiàn)明顯的二八現(xiàn)象，熱銷的總是少數(shù)的，大部分樓盤仍可能銷售困難。
不過，韓樂也表示，整體來說新房市場下半年仍會好過去年同期。韓樂表示，去年下半年由于限競房扎堆入市，政策走向不明朗，導(dǎo)致購房人陷入深度觀望，而今年下半年更多的限競房入市，開發(fā)商對于限競房的打造也更有心得，加上政策趨于穩(wěn)定，購房人重新進(jìn)入售樓處，預(yù)計(jì)下半年北京新盤的銷售成交壓力相比去年同期將明顯緩解。
第一太平戴維斯華北區(qū)市場研究部負(fù)責(zé)人李想也告訴北青報(bào)記者，上半年， 北京新房市場回暖明顯， 新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)合理、 產(chǎn)品豐富， 購房需求開始釋放，也促成下半年仍有成交爆發(fā)的可能。尤其是在新房價格封頂?shù)那疤嵯拢?限競房在產(chǎn)品、 戶型及配套等方面有很大提升， 撐起新房市場半邊天。
同時，李想也表示，由于限競房及共有產(chǎn)權(quán)住房的存在，此類限制銷售價格的房源，可以保證房價無法快速上漲，抑制市場過熱;政府對樓市價格上漲依然維持較高的敏感性，如果出現(xiàn)價格波動，預(yù)計(jì)會出現(xiàn)后續(xù)的政策收緊措施出臺。
