(圖片來源：全景視覺)

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 饒賢君“鼓勵(lì)疏解非首都功能，鼓勵(lì)補(bǔ)齊地區(qū)配套短板，鼓勵(lì)完善地區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，鼓勵(lì)加強(qiáng)職住平衡。”在這四大原則之下，北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱“規(guī)土委”)發(fā)布了《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃使用性質(zhì)正面和負(fù)面清單》(以下簡(jiǎn)稱《清單》)?！肚鍐巍犯鶕?jù)北京城市總體規(guī)劃中“一核一主一副、兩軸多點(diǎn)一區(qū)”的城市空間結(jié)構(gòu)劃分，按照六大區(qū)域各自的功能定位設(shè)置了正負(fù)面調(diào)整清單，協(xié)調(diào)區(qū)域發(fā)展。

其中，除“中軸線及其延長(zhǎng)線、長(zhǎng)安街及其延長(zhǎng)線”區(qū)域外的五大區(qū)域正面調(diào)整清單中，均出現(xiàn)了“鼓勵(lì)……調(diào)整為學(xué)前教育設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施”、“鼓勵(lì)……調(diào)整為社區(qū)便民服務(wù)、菜市場(chǎng)等為本地居民服務(wù)的居住公共服務(wù)設(shè)施”，鼓勵(lì)建設(shè)項(xiàng)目完善地區(qū)配套、推進(jìn)人民美好生活，而這一點(diǎn)也正是目前許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)追求的新機(jī)遇。

增配美好生活

學(xué)前教育設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施以及社區(qū)便民服務(wù)、菜市場(chǎng)等居住公共服務(wù)設(shè)施成為了幾大區(qū)域中共同列入正面名單的“風(fēng)口”。“民以食為天”，北京市近年來對(duì)舊式農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)、菜市場(chǎng)進(jìn)行了大規(guī)模疏解，同時(shí)加大對(duì)建設(shè)便民農(nóng)產(chǎn)品網(wǎng)點(diǎn)的政策鼓勵(lì)。除了高頻剛需的菜市場(chǎng)，超市、小型商業(yè)、活動(dòng)中心等便民服務(wù)設(shè)施也迎來了“拆舊建新”的發(fā)展期。

根據(jù)2017年6月北京市政府發(fā)布的數(shù)據(jù)，2015至2016年，全市共疏解提升市場(chǎng)302個(gè)、物流中心51個(gè)，全市共新建和規(guī)范提升蔬菜零售、便利店(超市)、早餐等基本便民商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)2475個(gè)。全市基本便民商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)在城市社區(qū)覆蓋率達(dá)到86.8%，網(wǎng)點(diǎn)連鎖化率達(dá)到30.3%，其中城六區(qū)實(shí)現(xiàn)基本便民服務(wù)社區(qū)全覆蓋。

本次《清單》再次為增設(shè)便民服務(wù)設(shè)施鋪路，核心區(qū)及中心城區(qū)鼓勵(lì)將居住區(qū)相鄰用地調(diào)整為社區(qū)便民服務(wù)、菜市場(chǎng)等居住公共服務(wù)設(shè)施，城市副中心、新城、生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)則鼓勵(lì)各類用地調(diào)整為居住公共服務(wù)設(shè)施。

這對(duì)許多戰(zhàn)略上轉(zhuǎn)型“美好生活”的房企來說是一個(gè)新的發(fā)力點(diǎn)。

金科將品牌戰(zhàn)略定位為“美好生活服務(wù)商”，金科生活服務(wù)集團(tuán)董事長(zhǎng)夏紹飛在前幾日的“美好你的生活”發(fā)布會(huì)上表示，未來社區(qū)服務(wù)將越來越成為房企重要的業(yè)務(wù)板塊，“建筑成就社區(qū)的美好，但是人賦予了社區(qū)溫度。”據(jù)介紹，社區(qū)鄰里超市、社區(qū)集市已經(jīng)是金科“醫(yī)食住行育游”生活服務(wù)體系中的重要組成部分。

萬科則早在數(shù)年前就開始了社區(qū)菜場(chǎng)、商超的嘗試，對(duì)于正負(fù)面名單可能帶來的影響，萬科方面對(duì)記者表示，將在六月發(fā)布相關(guān)布局，目前暫無實(shí)質(zhì)性內(nèi)容可告知，但同時(shí)，萬科方面透露，目前社區(qū)商超有較大改版動(dòng)作，“不再是大家想的菜市場(chǎng)”。

除了居住公共服務(wù)設(shè)施，前述北京市規(guī)土委人士表示，清單中的許多鼓勵(lì)名單都與人民的美好生活息息相關(guān)，“應(yīng)該看到，(《清單》)鼓勵(lì)向?qū)W前教育、養(yǎng)老等用地類型轉(zhuǎn)換，都是出于這個(gè)(美好生活)考慮。”

對(duì)學(xué)前教育與養(yǎng)老設(shè)施的鼓勵(lì)同樣契合了許多房企近年來在“美好生活”社區(qū)配套打造上的創(chuàng)新點(diǎn)。

碧桂園早在1994年建立了第一所自己的私立國際學(xué)校，囊括幼兒園到小學(xué)1、2年級(jí)的教育，2014年，碧桂園教育集團(tuán)更名博實(shí)樂教育在美上市，據(jù)其公開資料，目前博實(shí)樂已擁有62所學(xué)校及幼兒園。

目前萬科、恒大、保利、金地、中海等眾多房企都已有自己的學(xué)校及幼兒園。杭州萬科一位相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人曾對(duì)記者透露，房企發(fā)展社區(qū)學(xué)前教育有其獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，一是先天的距離優(yōu)勢(shì)，二是房企品牌帶來的信譽(yù)度，三是建設(shè)成本低。

養(yǎng)老地產(chǎn)則是房企更為炙手可熱的產(chǎn)品創(chuàng)新概念，在近期眾多大中型房企的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)中，“社區(qū)養(yǎng)老”、“養(yǎng)老度假”等關(guān)鍵詞被頻頻提及，養(yǎng)老地產(chǎn)迎來風(fēng)口幾乎成為行業(yè)共識(shí)。

可以預(yù)見，在《清單》正負(fù)面名單的明確指導(dǎo)及打造“美好生活”的風(fēng)口下，房企、資本對(duì)于推動(dòng)騰退用地改造養(yǎng)老、學(xué)前教育、居住公共服務(wù)設(shè)施的積極性將提高。

補(bǔ)短板、促協(xié)調(diào)

北京的城鄉(xiāng)、區(qū)域發(fā)展存在不協(xié)調(diào)，這是北京市市長(zhǎng)陳吉寧2018年1月所做《北京市政府工作報(bào)告》中明確指出的問題。

為各區(qū)域找準(zhǔn)功能定位，使得對(duì)應(yīng)產(chǎn)業(yè)自發(fā)流動(dòng)到阻力更小的區(qū)域，推動(dòng)各區(qū)域配套短板的補(bǔ)齊是促進(jìn)協(xié)調(diào)發(fā)展的重要戰(zhàn)略?！侗本┏鞘锌傮w規(guī)劃(2016年—2035年)》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃》)重點(diǎn)提出，“騰退疏解”將是未來數(shù)年內(nèi)北京市核心區(qū)及中心城區(qū)的關(guān)鍵詞，主要疏解對(duì)象包括區(qū)域性商品交易市場(chǎng)、大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)、一般性制造企業(yè)、地下空間及群租房、部分普通高校及培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等“非首都功能”的承載體，此外還將調(diào)整優(yōu)化傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)，限制新增商業(yè)功能。

不符合兩大區(qū)域定位的“非首都功能”被騰退疏解后，將釋放大量的用地空間，而根據(jù)《清單》的正面名單，這些空間將優(yōu)先用于保障中央政務(wù)功能、發(fā)展文化與科技創(chuàng)新、補(bǔ)充公共服務(wù)設(shè)施、增加公共租賃住房等方面。

商業(yè)、中高等教育、醫(yī)療等功能在核心區(qū)及中心城區(qū)是被疏解的對(duì)象，同時(shí)也被列入負(fù)面名單，這意味著這些功能在核心區(qū)及中心城區(qū)已經(jīng)飽和乃至溢出，今后將不再增加。與之相對(duì)的，北京市副中心、新城、生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)均將醫(yī)療及教育功能列入了調(diào)整的正面名單，商業(yè)雖未列入正面名單，但也未列入負(fù)面名單。

在這樣的對(duì)比下，商業(yè)、教育、醫(yī)療等功能形成了向三區(qū)域轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)，逐漸補(bǔ)足三區(qū)域資源上的不足。

以醫(yī)療為例，記者查閱“三甲搜”統(tǒng)計(jì)，截至2017年4月，在核心、中心區(qū)，東城區(qū)、西城區(qū)、海淀區(qū)、朝陽區(qū)四區(qū)分別有10、12、12、11家三甲醫(yī)院，北京市副中心通州區(qū)僅有1家三甲醫(yī)院，新城區(qū)中，昌平區(qū)有3家三甲醫(yī)院，順義區(qū)有1家三甲醫(yī)院，而生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)各區(qū)中均無三甲醫(yī)院。

在核心、中心區(qū)限制醫(yī)院擴(kuò)張的情況下，醫(yī)療資源開始向近郊、遠(yuǎn)郊的三區(qū)域傾斜。例如，2017年3月，北大人民醫(yī)院、安貞醫(yī)院、首都兒科研究所等3家三甲醫(yī)院獲批開設(shè)通州院區(qū)，此外，據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，新城五區(qū)也均有新的三甲醫(yī)院分院開設(shè)計(jì)劃。

教育資源的外溢相對(duì)更有針對(duì)性，也直接與新城“新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)”的定位相關(guān)。目前，北京在昌平區(qū)及房山區(qū)分別規(guī)劃了沙河大學(xué)城及良鄉(xiāng)大學(xué)城，各引入了多所985及211院校分校。

教育資源外放意味著人才的擴(kuò)散，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)是人才密集型產(chǎn)業(yè)，部分產(chǎn)業(yè)隨高校而來的可能性不小。創(chuàng)業(yè)者向南鵬原本是紫光系旗下公司的高級(jí)工程師，他正考慮將公司定址在沙河大學(xué)城附近的創(chuàng)業(yè)園區(qū)，“辦公室的租金比城區(qū)低很多，旁邊有北航、北郵也好招人，對(duì)于初創(chuàng)企業(yè)來說還是比較友好的，創(chuàng)業(yè)氛圍也很不錯(cuò)。”

嚴(yán)格區(qū)域功能定位

“所有的正負(fù)面清單都圍繞四個(gè)原則展開，每個(gè)區(qū)域嚴(yán)格遵循自己的定位，你從這個(gè)角度去看，就會(huì)發(fā)現(xiàn)清單很好理解。”一位北京市規(guī)土委人士對(duì)記者說。

根據(jù)《規(guī)劃》，北京城市空間結(jié)構(gòu)被劃分為一核：首都功能核心區(qū);一主：中心城區(qū);一副：城市副中心;兩軸：中軸線及其延長(zhǎng)線、長(zhǎng)安街及其延長(zhǎng)線;多點(diǎn)：順義、大興、亦莊、昌平、房山新城;一區(qū)：生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)(門頭溝、平谷、懷柔、密云、延慶、昌平和房山的山區(qū))。

首都功能核心區(qū)是六大區(qū)域的重中之重，《規(guī)劃》將其定位為全國政治中心、文化中心、國際交往中心的核心承載區(qū)，是首都功能及形象的展示窗口。因此，《清單》正面調(diào)整名單均有較嚴(yán)格的用地限制，負(fù)面調(diào)整名單覆蓋面較廣，鼓勵(lì)非首都功能的疏散。

其中，鼓勵(lì)核心區(qū)的工業(yè)、倉儲(chǔ)、批發(fā)市場(chǎng)等用地，調(diào)整為中央黨政軍領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)辦公和配套用房以及學(xué)前教育、養(yǎng)老設(shè)施，鼓勵(lì)歷史建筑調(diào)整為公共文化設(shè)施，鼓勵(lì)居住區(qū)相鄰用地調(diào)整為居住公共服務(wù)設(shè)施(社區(qū)便民服務(wù)、菜市場(chǎng)等)。而大型商業(yè)項(xiàng)目、商務(wù)辦公項(xiàng)目、綜合性醫(yī)療機(jī)構(gòu)、?？平逃叩冉逃梅?、住宅商品房、倉儲(chǔ)物流設(shè)施均在限制調(diào)整名單。

中心城區(qū)被定位為服務(wù)、保障首都功能的關(guān)鍵區(qū)域，因此，中心城區(qū)用地調(diào)整名單的思路與核心區(qū)類似，負(fù)面調(diào)整名單與核心區(qū)基本一致，以疏散非首都功能為核心，但給出了一定的調(diào)整空間。例如，各類用地調(diào)整為綜合性醫(yī)療機(jī)構(gòu)的限制被約束于五環(huán)內(nèi)，各類用地調(diào)整為住宅商品房的限制被約束于四環(huán)內(nèi)。“一副多點(diǎn)一區(qū)”三大區(qū)域被定位為逐步疏解出的非首都功能的承接區(qū)域，正面清單覆蓋面廣，涵蓋教育設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施、居住公共服務(wù)設(shè)施、公共文化設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施等，而負(fù)面清單均為“限制各類用地調(diào)整為一般性制造業(yè)、區(qū)域性物流基地和批發(fā)市場(chǎng)”。

同時(shí)，三大區(qū)域也有著各自獨(dú)特的定位，城市副中心區(qū)域?yàn)槭屑?jí)黨政機(jī)關(guān)與市屬行政事業(yè)單位的功能承接區(qū)，新城為高新技術(shù)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)為生態(tài)發(fā)展示范區(qū)。

相對(duì)應(yīng)的，在三區(qū)域正面清單中，鼓勵(lì)新城工業(yè)、倉儲(chǔ)、批發(fā)市場(chǎng)等用地調(diào)整為科技創(chuàng)新用房、高新技術(shù)和戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)用房，鼓勵(lì)生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)工業(yè)、倉儲(chǔ)、批發(fā)市場(chǎng)等用地調(diào)整為旅游接待用房以及農(nóng)業(yè)科技用房。

不同于其他五大成片的區(qū)域，兩軸區(qū)域在位置及功能定位上都較為特殊，《規(guī)劃》將其稱為“體現(xiàn)大國首都文化自信及形象氣質(zhì)的代表地區(qū)”，兩軸正面清單鼓勵(lì)中軸線兩側(cè)建筑調(diào)整為歷史文化項(xiàng)目及公共文化設(shè)施。