城中村正在不斷向上。

城中村并非深圳獨(dú)有，卻是深圳的一道風(fēng)景。如今，城中村所代表的內(nèi)涵和地位似乎越來越高：拆遷背后的財富故事、房企眼中的香餑餑，還有超高層住宅的誕生之地。只是，越住越高的背后也需要冷思考。

一批摩天住宅已在路上

貼膜的男孩、賣燒烤的小攤販、隨處可見的雜貨小店……在深圳南山區(qū)的白石洲，你能感受到最原始的市井氣息。

陳文（化名）至今還清楚地記得他第一次踏進(jìn)白石洲的情景：拖著一箱書和行李，跟在一個中年婦女中介后面游走在白石洲，尋找便宜的單間。大學(xué)一畢業(yè)他就只身一人南下深圳找工作，幸運(yùn)的是他進(jìn)入的是看起來光鮮亮麗的“科技業(yè)”，但現(xiàn)實(shí)卻是住進(jìn)了跟自己老家小鎮(zhèn)差不多甚至更為密集的農(nóng)民房?！捌鋵?shí)，白石洲的農(nóng)民房租金價格并沒有比寶安、龍華的農(nóng)民房貴出多少。對于在周邊上班的人來說，那是相當(dāng)實(shí)惠?！?/p>

和許多城中村一樣，白石洲也遇到了城市更新，即將變成“高檔社區(qū)”，號稱千億元級的“舊改貨值”更讓白石洲成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。

日前，深圳市南山區(qū)城市更新和土地整備局公布綠景白石洲璟庭《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及總平面圖的公告。記者從公告獲悉，本次發(fā)布許可證以及平面圖的是深圳白石洲城市更新項目一期01-08地塊，規(guī)劃有住宅、商務(wù)公寓、商業(yè)等。本次發(fā)證的為1棟5座塔樓，其中包括3座超高層住宅，均為74層。如果74層的住宅真正建成，有望成為深圳住宅“第一高樓”。公司曾公開表示，項目開發(fā)周期預(yù)計為8~10年。

244米，74層到底有多高？現(xiàn)在，深圳第一高樓平安金融中心的高度為592.5米。對比香港最高的住宅——天璽（270米），也只低了26米。另據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計的深圳高樓排行榜，目前“深圳最高住宅”是位于福田保稅區(qū)的加福華爾登府邸，層數(shù)達(dá)到67層，建筑高度是239米，其次是南山華潤城潤璽，層數(shù)達(dá)到62層。

現(xiàn)在，一般的超高層地標(biāo)建筑都是商業(yè)寫字樓，但越來越多的超高層住宅正拔地而起，這些摩天住宅似乎成為另一版本的城中村：立體向上的城中村。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前深圳已經(jīng)落成的超高層住宅項目聚集在福田、羅湖、南山等區(qū)域，層數(shù)都超過50層，多數(shù)都來自城市更新項目。例如，位于羅湖區(qū)的水貝村城市更新項目、筍崗的萬象華府項目，住宅部分的層數(shù)都超過了50層。此外，一批摩天住宅已在路上。相關(guān)規(guī)劃顯示，羅湖布心水圍村舊改項目由5棟77層超高層住宅以及多棟高端寫字樓組成。

擔(dān)憂質(zhì)量和安全問題

在深圳，200米以上的超高層建筑絕大多還是商業(yè)寫字樓項目，住宅則相對不多。

“住酒店就試過住這么高，但要每天都住在50甚至60層樓高，還真的有點(diǎn)難以想象?！标愇淖罱?jīng)常到處看房，他發(fā)現(xiàn)深圳的住宅也越建越高，越建越密?！拔野l(fā)現(xiàn)，越高的住宅樓實(shí)用率也越低，而且萬一停電怎么辦......”

目前，《深圳市建筑設(shè)計規(guī)則》僅對住宅容積率做出一定限制，并未對住宅高度設(shè)限。那么，為什么城中村的城市更新項目特別容易出現(xiàn)超高層住宅？記者對幾位房企內(nèi)部人士進(jìn)行采訪，對于房企來說，城市更新項目地段較好，加之拿地成本和時間成本不斷攀升，項目往往也會被建成利潤率更高的超高層建筑。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，城市更新后出現(xiàn)這種超高層住宅其實(shí)是必然的結(jié)果，因?yàn)楫?dāng)下更新的成本越來越高，當(dāng)大家對房價上漲預(yù)期很高的時候，村民的回遷“要價”也會比較高，這是需求端。對于供給端來講，許多開發(fā)商都在緊盯深圳的舊改市場，而且城市更新要回歸公共屬性，必須給公共配套留足空間，這樣對于開發(fā)商來講賺錢就越來越不容易，就必須以提高容積率為代價?！皩τ诔邔幼≌?，剛開始或許看不出什么問題來，但到了后期維護(hù)的過程，就會發(fā)現(xiàn)這種維護(hù)成本越來越高，而且超高層建筑導(dǎo)致的問題還包括整個區(qū)域內(nèi)的公共配套短板，交通堵塞等，以及后續(xù)的消防安全問題?！?/p>

的確，大家面對超高層住宅，更擔(dān)憂質(zhì)量和安全問題。記者對幾位居住在羅湖水貝回遷房的住戶進(jìn)行采訪，他們都認(rèn)為城中村更新后的回遷房與正規(guī)商品房的品質(zhì)難以畫上等號，而許多純商品房的質(zhì)量也頻頻出現(xiàn)問題，加上又是超高層建筑，安全隱患讓人擔(dān)心。有建筑行業(yè)人士認(rèn)為，超高層建筑因?yàn)樽陨眢w型巨大、功能龐雜、容納人口多，在內(nèi)部安全、能耗、風(fēng)向、煙囪等方面要求比一般高層嚴(yán)格，建筑越是向高處發(fā)展，技術(shù)難度越大。梯戶比、居住人口密度、后期物業(yè)服務(wù)、樓層選擇、戶型、朝向都是決定舒適度的重要因素。

深圳給出城中村

另一種“可能”

去年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就《關(guān)于加強(qiáng)超高層建筑規(guī)劃建設(shè)管理的通知(征求意見稿)》公開征求意見，其中就提出各地要嚴(yán)格控制新建超高層建筑。各地相關(guān)部門審批80米以上住宅建筑、100米以上公共建筑建設(shè)項目時，應(yīng)送當(dāng)?shù)叵谰仍畽C(jī)構(gòu)征求意見，以確保與當(dāng)?shù)叵谰仍芰ο嗥ヅ洹?/p>

在深圳，即使改造成本較大，開發(fā)商仍“先下手為強(qiáng)”，誰能握住更多資源，未來產(chǎn)生收益機(jī)會就越多。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，深圳當(dāng)前房地產(chǎn)市場正進(jìn)入到存量土地市場開發(fā)的階段，尤其是很多深圳城中村項目，未來會有用作租賃住房改革的導(dǎo)向。當(dāng)然對于部分城中村物業(yè)來說，可能還是需要謹(jǐn)慎一點(diǎn)，或者說政策方面需要靈活應(yīng)對。

如今，對于城中村的未來，除了大拆大建，深圳似乎給出了另一種答案。近日，深圳住建局和發(fā)改委發(fā)布了《深圳市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》，提出要發(fā)揮城中村體量大、分布廣、成本低、交通便捷等優(yōu)勢，防止城市更新行動中出現(xiàn)大拆大建問題，堅持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，推行小規(guī)模、漸進(jìn)式有機(jī)更新和微改造，有序開展城中村綜合整治，消除城中村安全隱患，完善居住功能、打造共享空間、構(gòu)筑新型鄰里關(guān)系，全面提升居住感受，實(shí)現(xiàn)城中村與都市發(fā)展有機(jī)共融。此外，城中村、閑置寫字樓、商業(yè)、廠房等都有可能改建成保障租賃住房。（記者 吳家明）

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